A EXCLUSIVIDADE E AS “PARTILHAS DE PROMOÇÃO”.

A EXCLUSIVIDADE E AS “PARTILHAS DE PROMOÇÃO” NA MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. A SUA RELAÇÃO COM A LIBERDADE CONTRATUAL

É do conhecimento geral que uma grande maioria das empresas de mediação imobiliária – sejam de maior ou menor dimensão – têm como grande objetivo angariar, em regime de exclusividade, a promoção da venda dos imóveis.

Não iremos tratar nesta sede das vantagens ou desvantagens da exclusividade, dos seus méritos ou defeitos, embora possamos adiantar que, na nossa opinião, a exclusividade sempre compensa.

O que se pretende com esta breve nota é ajudar a perceber se, à luz da lei, uma empresa de mediação imobiliária que angaria a promoção de um imóvel em regime de exclusividade pode, livremente, recorrer a outras empresas de mediação – dentro ou fora da rede em que eventualmente se insere – para que estas promovam igualmente o imóvel e, mais facilmente, se consiga encontrar interessado na aquisição do imóvel angariado em regime de exclusividade.

Na prática, aquilo que se pretende saber é o seguinte: tendo sido assinado um contrato de mediação em regime de exclusividade pode ou não a empresa mediadora autorizar outra(s) empresa(s) de mediação a promover a venda do imóvel?

À primeira vista e tendo como exemplo a prática cada vez mais comum, a resposta à questão seria simples: sim! É possível haver um acordo entre a empresa mediadora que angariou a promoção do imóvel em regime de exclusividade e outras empresas de mediação – dentro ou fora da rede – no sentido de estas também poderem promover o imóvel.

A verdade, porém, é que a exclusividade na promoção de um imóvel não pode ser encarada apenas do lado da empresa de mediação.

De facto, o proprietário de um imóvel que aceita assinar um contrato em regime de exclusividade para a promoção de um imóvel fá-lo, em primeira linha, porque reconhece na empresa em causa capacidade extra relativamente a todas as outras que operam no mercado.

Se assim não fosse, um proprietário dificilmente aceitaria que, durante um determinado período de tempo – geralmente 6 (seis) meses – a promoção da venda do seu imóvel dependesse do trabalho de apenas uma empresa de mediação imobiliária.

Isto significa, em termos práticos, que se foi a empresa de mediação “X” a ser contratada em regime de exclusividade pelo proprietário, é para que seja essa empresa – e só essa! – em exclusivo a promover o seu imóvel.

Assim, a regra é a seguinte: uma empresa de mediação contratada em regime de exclusividade para a promoção de um imóvel não pode fazer acordos com outras empresas de mediação para que estas também o promovam.

Para que tal “partilha de promoção” possa ser acordada entre mediadoras tem que existir, obrigatoriamente, uma autorização prévia e expressa – preferencialmente constante no próprio clausulado do contrato de mediação – por parte do proprietário.

Sem essa autorização, prévia e expressa por parte do proprietário, a empresa de mediação que “partilhe a promoção” do imóvel incumpre o contrato de mediação assinado em regime de exclusividade, podendo o proprietário resolvê-lo.

A liberdade contratual, enquanto um dos princípios fundamentais do direito, consubstancia-se, entre outras, na prerrogativa de definir o conteúdo dos contratos que se assina.

Ora, sendo assinado um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade que, como vimos, é exclusivo para ambas as partes, não pode a empresa de mediação, através de acordos para a “partilha da promoção”, afastar a exclusividade a que se vinculou sem que, para o efeito, obtenha do proprietário o prévio e expresso consentimento.

Se assim não fosse, ficaria subvertido o princípio da liberdade contratual em uma das suas vertentes essenciais: a de ser uma prerrogativa das partes contratantes definirem as cláusulas a que se vinculam e de as mesmas só poderem ser alteradas ou afastadas por acordo ou por imposição legal.

Em conclusão, para que num contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade possa existir um acordo de “partilha de promoção,” a empresa que angariou o imóvel tem que obter, previamente e de forma expressa, autorização do proprietário para o efeito.

Este artigo foi escrito pela Dra.Rita Gouveia Pereira e Dr.José Nuno Antunes, advogados especialistas em Mediação Imobiliária