Avaliar e Mediar lado a lado para servir o imobiliário.

A atividade de um avaliador imobiliário consiste em estimar o valor de ativos imobiliários. Estes ativos podem revestir-se de diversas formas, passando por apartamentos, moradias, terrenos, armazéns, indo até ativos mais específicos, como é o caso, por exemplo, de uma unidade hoteleira.Tradicionalmente, são três os métodos adotados para a estimativa, cada um deles com variantes e especificidades próprias. Esses métodos, de todos conhecidos, são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.

Em qualquer um deles existe uma palavra que é comum a outra atividade nobre do mercado imobiliário, a atividade de angariação. A palavra é prospeção!

A prospeção consiste em verificar na envolvente de um determinado ativo imobiliário outros ativos que possam ser comparados com o ativo em avaliação. Talvez com um pequeno exemplo possamos explicar melhor. Se estivermos a avaliar um apartamento poderemos procurar na sua envolvente valores de venda e de arrendamento de apartamentos com tipologias e características semelhantes.

Os valores obtidos são normalmente os designados “asking price”, preços pedidos, que revelam sempre um desajustamento com o preço efetivamente pago. Bem, e a quem recorremos, com frequência, para nos ajudar nesta tarefa? Às empresas e aos colaboradores das empresas de angariação e mediação imobiliária.

São uma fonte excelente de informação e são imprescindíveis ao nosso trabalho.

No entanto, trabalhar com “asking prices” é pouco rigoroso e pode prejudicar fortemente o trabalho de avaliação. E nesta matéria a angariação e mediação imobiliária pode ser uma ajuda estruturante para os avaliadores de imóveis, nomeadamente com a informação dos verdadeiros valores de transação.

Mas será somente uma relação com um sentido? Achamos que não.

A nossa prática diária demonstra que algumas vezes, mais vezes que o desejável, a informação prestada pelos angariadores e mediadores imobiliários ao mercado é imperfeita, com algumas deficiências que podem desvirtuar fortemente uma análise do mercado imobiliário.

As lacunas normalmente encontradas são ao nível das definições de áreas e de rentabilidades oferecidas.

Saliente-se a este nível, o papel da International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), grupo internacional de organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade. Já foi publicado o código de medição de propriedade para escritórios e está para consulta o código de medição para o mercado residencial.

Neste aspeto, os avaliadores imobiliários poderão ser uma grande ajuda.

Resumindo, os avaliadores imobiliários precisam dos angariadores imobiliários para obterem informação; os angariadores imobiliários precisam dos avaliadores para poderem fornecer ao mercado uma informação mais fiável. É uma relação claramente biunívoca.

Gostaríamos muito de dizer que a relação entre a classe de avaliadores e angariadores imobiliários é de confiança mutua, transparente e solidária, mas não podemos.

O objetivo deste artigo não é recriminar qualquer uma das classes mas sim estabelecer pontes para um diálogo franco e assertivo.

Ambas têm muito a ganhar.

Deixamos aqui a nossa sugestão: a elaboração de acordos de parceria entre profissionais, o mais descentralizados possível:

– As empresas de angariação imobiliária comprometer-se-iam a fornecer ao avaliador a informação, de forma clara e transparente, de valores pedidos e de valores efetivos de venda ou arrendamento, contribuindo para a prospeção de forma decisiva;

– Os avaliadores imobiliários tratariam e homogeneizariam a informação e, com devida salvaguarda do dever de confidencialidade, colocariam ao dispor dos angariadores imobiliários as conclusões da sua prospeção.

Modestamente, acho que contribuiria para uma melhor clarificação do mercado imobiliário.

Boas avaliações! Boas angariações!

Artigo escrito por João Fonseca (Avaliador de imóveis)

avaliarpatrimonio.blogspot.pt

 

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