Não recorra à Mediação se…

Recuperei este artigo de 2010, escrito pelo Francisco Alvernaz, que de uma forma direta acaba por referir o que é o serviço de Mediação Imobiliária e como poderá e deverá ser utilizado.

“Não recorra à Mediação se…

Senhor Vendedor. Recorra à mediação se realmente quiser vender a sua casa. Não recorra à mediação se apenas quiser ter a casa à venda. Recorra à mediação se quiser vender o seu imóvel pelo valor de mercado. Não recorra para tentar vender pelo preço que tem na cabeça.

Recorra à mediação para que publicitem a venda da sua casa. Não recorra para que tentem vender a sua casa em segredo. Recorra à mediação para ter quem lhe consiga interessado. Não recorra à mediação para tirar o interessado a quem lho conseguiu.

Senhor Comprador. Recorra à mediação se realmente quiser comprar casa. Não recorra se apenas quiser visitar casas. Recorra à mediação se quiser alguém que lhe presta um serviço a custo zero. Não recorra à mediação se não conseguir respeitar quem o quer ajudar. Recorra à mediação se quiser ter quem procure por si. Não recorra se pretender plagiar as pesquisas dos mediadores.

Senhor Promotor. Recorra à mediação se quiser opinião sobre o seu projecto. Não recorra à mediação para que esta imponha o seu projecto ao mercado. Recorra à mediação se quiser ter um parceiro. Não recorra à mediação para ter a quem enviar a tabela de preços. Recorra à mediação para ter uma mediadora responsável pela venda do seu empreendimento. Não recorra à mediação contratando muitas para que apresentem o seu empreendimento.

A década da Mediação Imobiliária começa agora proprietários, construtores, promotores imobiliários e banca. Aceitemos com naturalidade o facto de termos de reconhecer, que nunca se precisou tanto da mediação imobiliária como nos tempos que correm.  O proprietário português tende a achar, que o imóvel que comprou há três anos por 100.000 euros agora tem de valer 120.000 euros. Contacta o profissional da mediação imobiliária para que este lhe encontre comprador.

Este, explica e demonstra-lhe – por análise comparativa – que o seu imóvel conserva o valor de 100.000 euros e que os últimos anos que passaram não lhe acrescentaram valor. O proprietário diz-lhe para colocar o preço nos 120.000 euros porque “a vizinha de cima vendeu por esse valor”.

O profissional da mediação – depois de fazer todos os levantamentos necessários – liga o portátil e mostra-lhe dois imóveis na mesma zona, com mais área, mais equipamento, mais vista, novos e a serem comercializados por 110.000 euros .

O proprietário responde, dizendo: “Ponha lá 120.000 euros. Vamos tentar. Os compradores podem sempre fazer propostas”. Certo de que nada de bom acontecerá, o profissional da mediação adverte novamente o proprietário e acaba por agir em conformidade.

Passadas duas semanas, o profissional liga para o proprietário e diz: “O seu imóvel foi visualizado 654 vezes na internet mas, não obteve nenhum pedido de visita”. Passadas seis semanas o profissional liga para o proprietário e diz: “O seu imóvel obteve um pedido de visita mas, o suposto interessado logo comentou que está muito caro!”

Mais quatro semanas e o profissional limita-se a dizer: “Nada aconteceu. Meia dúzia de visualizações e zero pedidos de visita. Aproveito para lhe dizer que foi vendida uma fracção no seu prédio por 102.000 euros”. Mais quatro semanas e o profissional pergunta ao proprietário: “Podemos aproximar o valor que pede pelo imóvel, do seu real valor de mercado?”

Sabem o que aconteceu a este imóvel? Há teimosias e estratégias que trazem mau resultado. Foi vendido dois anos depois por 85.000 euros. O seu proprietário queria vender este imóvel para adquirir um outro. Acontece que, pelo facto de ter encontrado o seu novo imóvel e com medo de o perder, aceitou uma proposta extrema de um investidor para venda do seu. Podia ter sido vendido por 100.000 euros, logo no primeiro ano.

Quem quiser colocar no mercado imóveis acima do seu valor de mercado vai ter de se entender com uma mediação cada vez mais exigente e profissional. Quem quer apenas ter a casa à venda vai ser rejeitado pela mediação imobiliária. Quem realmente quiser vender, vai compreender com naturalidade a formulação de valor feita pela mediação e reconhecer valor a esse contributo. Determinado promotor imobiliário insiste em impor ao mercado determinada tabela de preços. O empreendimento em causa começou a ser comercializado há dois anos.

Tem 60 fracções. No primeiro ano foram comercializadas 12. No segundo ano apenas quatro fracções. O mercado começou a ficar com mais oferta de produto concorrente, a valor mais atraente. O promotor não reagiu. “A minha construção é melhor”. O tempo passa e o promotor começa a incumprir com o banco que o financiou.

Mas porque não actualiza valor e incentiva a comercialização? Porque parece mal? Porque os que entretanto compraram vai ficar aborrecidos com o facto de o preço estar mais baixo? Porque na terra vão achar que o promotor está com dificuldades? No entretanto vendeu mais uma fracção.

Novo ânimo. Agora vamos recuperar. Parece que não! Recebe uma carta do banco: “Senhor promotor, dado o incumprimento e os resultados nulos das nossas tentativas de encontrar uma solução, queira tomar conhecimento de que o seu spread de 4% será agravado em três pontos percentuais já a partir do próximo mês”

“Vender um imóvel” não é um projecto “faça você mesmo” e mesmo que ache que o “consegue vender”, vai dar-se conta que não o devia ter ”tentado fazer”.

Artigo da autoria de Francisco Alvernaz – Consultor de Gestão

Publicado na Revista IMOBILIÁRIA em Maio 2010″

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