NULIDADE E CESSAÇÃO DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Nulidade e Cessação do Contrato de Mediação Imobiliária

1. A actividade de mediação imobiliária tem por base um contrato, o denominado contrato de mediação imobiliária. Através desse contrato, a empresa imobiliária obriga-se a procurar, em nome do seu cliente negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou arrendamento, ou ainda a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel. O contrato de mediação imobiliária tem, pois, por escopo a criação das condições necessárias à celebração de um outro contrato e que será celebrado entre o cliente da empresa de mediação imobiliário e o terceiro legalmente denominado destinatário. Esse contrato extravasa já o âmbito do contrato de mediação que se estabelece unicamente entre a empresa de mediação e o cliente desta. O contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, querendo com isso significar-se que a actividade desenvolvida pela empresa de mediação imobiliária deverá ser remunerada. Mas, a obrigação a que se adstringe a empresa de mediação imobiliária é uma obrigação de resultado e não de meios. Para que possa ser cumprida a sua obrigação e esta tenha consequentemente direito à remuneração acordada, revela-se necessário que o evento seja obtido, ou seja, que o negócio visado venha a ser celebrado
2. Desde que seja expressamente convencionado no contrato, pode ser acordada a exclusividade, situação em que apenas a empresa contratada tem direito a promover o negócio. O cliente que acorde tal obrigação fica vinculado a abster-se de entregar a promoção do negócio visado a qualquer outro terceiro. A obrigação de exclusividade visa, pois, proteger o interesse da empresa de mediação da concorrência que lhe pudesse ser feita por outra empresa com atividade idêntica. Mais controvertido será saber se quando tenha sido convencionando um dever de exclusividade, poderá o cliente, ainda assim, promover o negócio visado. Parece, contudo, que não tem também esse direito, sob pena de ser defraudada a obrigação em questão. Não obstante, na linha de alguma jurisprudência, parece não estar o cliente adstrito a recusar quaisquer propostas que lhe sejam feitas por um interessado, uma vez que nesses casos, nenhuma actividade de promoção do negócio desenvolveu. Nesses casos pôr-se-á ainda a questão de saber se a empresa de mediação terá direito à sua remuneração, o que, parece que só deverá acontecer quando fique demonstrado o nexo de causalidade entre a sua actividade e a proposta espontaneamente apresentada pelo interessado ao cliente.
3. O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, pelo que, caso não seja reduzido a escrito, será nulo. E nele deverão ainda constar obrigatoriamente, também sob pena de nulidade, os elementos que se elencam nas alíneas a) a g) do n.º 2 do Art.º 16º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro. As nulidades em causa, por serem estabelecidas a favor do cliente, apenas por este poderão ser invocadas, tratando-se, por isso, de nulidades atípicas. A faculdade que tem o cliente de arguir essas nulidades não tem, porém, carácter absoluto, estando limitada pelas regras da boa fé e do abuso de direito. Com efeito, a arguição de tais nulidades deverá ser vedada quando o cliente o faça em contradição com a finalidade pela qual lhe é concedida essa faculdade de as arguir e, nomeadamente, quando o faça apenas para evitar o pagamento da remuneração devida pela conclusão do negócio visado. Com efeito, a declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária terá como consequência a destruição retroactiva dos seus efeitos, como se nenhum contrato tivesse sido celebrado. Ora, por em algumas vezes tal consequência ser susceptível de gerar situações injustas, foi já entendido na jurisprudência que, estando concluído o negócio visado pelo cliente e demonstrado que este apenas alegou a nulidade do contrato para furtar-se ao pagamento da comissão, essa comissão continuará a ser devida. Para fundamentar tal conclusão referiu-se que, sendo impossível ao cliente devolver os serviços de mediação que lhe foram prestados, a única forma de obter esse efeito seria fazê-lo devolver o seu valor, o qual corresponderia exactamente ao montante da comissão acordada. Mais difícil será ajuizar as situações em que, antevendo o negócio prestes a concretizar-se, o cliente invoca a nulidade do contrato. Mas, o princípio deverá ser o mesmo caso se demonstre que a invocação da nulidade resultou de abuso de direito. Assim, deverá também o cliente pagar a comissão, mas unicamente quando se demonstre que o negócio visado resultou da actividade da mediadora. Essa demonstração, como é evidente será facilitada quando esta tenha actuado com exclusividade.
4. Quando seja omisso quanto ao seu prazo de duração, o contrato considerar-se-á, a título supletivo, que foi celebrado e será válido por seis meses. Transcorrido o seu prazo de vigência, o contrato caducará, deixando de produzir quaisquer efeitos e desonerando as partes das obrigações nele previstas. Nada parece, porém, impedir que as partes convencionem que, findo o prazo previsto no contrato, este se renovará por idêntico ou outro período de tempo. Nada parece também impedir que as partes acordem que o contrato perdure por tempo indeterminado, tendo nesse caso, porém, qualquer das partes a faculdade de o denunciar, podendo sem invocação de qualquer fundamento, pôr fim ao vínculo contratual. O contrato de mediação imobiliária poderá também extinguir-se por resolução, correspondendo esta a um acto de uma das partes destinado a extinguir a relação contratual, com base num fundamento que permita essa desvinculação. A maioria das situações que podem sustentar a resolução do contrato por uma das partes assentam no incumprimento por parte da outra parte das obrigações que para ela decorrem do contrato. Não pode, contudo, olvidar-se que o incumprimento susceptível de permitir a resolução é apenas aquele que possa haver-se como definitivo e não a simples mora. Por outro lado, não sendo o contrato de mediação imobiliária de execução instantânea, o incumprimento susceptível de permitir a resolução terá que ter um carácter grave ou reiterado, não bastando uma qualquer violação contratual que, face ao quadro contratual ou às circunstâncias que a rodeiem, tenha uma relevância diminuta. Tem algumas vezes vindo a ser admitida na jurisprudência a possibilidade de revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária, possibilidade que existe no contrato de mandato. Assim, o cliente seria livre em qualquer altura de desistir do contrato de mediação imobiliária sem que para tal fosse obrigado a alegar qualquer fundamento. Não obstante, essa possibilidade, atenta a natureza comercial do mandato ínsito à mediação imobiliária, parece duvidosa, sendo mais adequado entender que, como em qualquer contrato duradouro, o cliente poderá desvincular-se quando para tanto tenha justa causa subjectiva (fundada no incumprimento da sua contraparte) ou objectiva (fundada em outra circunstância não imputável à outra parte). A consequência da cessação do contrato de mediação, quer decorra de caducidade, de denúncia, de resolução ou, quando se admita essa possibilidade, de revogação unilateral, determinará a extinção do vínculo. No entanto esse regime deverá ser conciliado com o n.º 2 do Art.º 19º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, que determina que a empresa de mediação imobiliária mantém o direito à remuneração, quando tenha celebrado contrato em regime de exclusividade com o proprietário ou arrendatário trespassante de imóvel e o negócio apenas não se concretiza por causa imputável a esse cliente. Assim, nessas situações e quando a cessação do contrato resulte de denúncia ou revogação unilateral por parte do cliente manter-se-á o direito à comissão. O mesmo poderá também ocorrer em situações em que a cessação seja promovida pelo cliente com fundamento em justa causa objetiva.

Artigo escrito por:

Rui Tavares Correia

Sócio da “Abreu & Marques e Associados”

rui.correia@amsa.pt