Por fin voy a comprarme una casa, ¿y ahora qué?

Si leíste mi último artículo, te habrás dado cuenta de la extrema importancia del proceso de elección de una casa, y de que es ese proceso el que va a ayudarte a responder a 3 preguntas que considero esenciales:

• El motivo de tu compra – aquello que determina la urgencia de tu decisión;
• Tu necesidad real – deberá estar implícita en tu motivación;
• Tu capacidad financiera – con capitales propios o través de financiación, todos tenemos un límite.

Vamos a imaginarnos que ya has terminado las visitas a las casas que habías elegido, con o sin ayuda de un profesional inmobiliario. Posiblemente ya hayas ido al banco para comprobar tu capacidad financiera de adquisición (algo que considero que deberías hacer antes empezar las visitas), ya has tomado la decisión y la elección está hecha. Te encuentras de nuevo frente a un momento muy importante del proceso de compra de tu inmueble. ¿Y ahora? ¿Qué debo hacer y cómo?

En primer lugar, es importante referir que para garantizar que la casa no se “escape”, es decir, que no sea comprada por otro interesado, tendrás que reservarla o dar una fianza. Es importantísimo entender la diferencia entre reserva y fianza.

La reserva es la mera intención de compra, la formulación de un interés de compra que puede anularse en cualquier momento por cualquiera de las partes (comprador o vendedor). El posible valor dado en el acto de la reserva se devuelve siempre, haya o no negocio, con o sin al intermediación de una agencia inmobiliaria en la transacción. ¿Para qué sirven? La reserva sirve para demostrar un interés real de tu parte que te permita pasar rápidamente a la fianza y un inicio de pago.  Sirve también para formalizar una propuesta que aún no ha sido formalmente aceptada por el propietario.

La fianza y el inicio del pago son cosas diferentes, ya que representan un real compromiso establecido por el código civil. Cuando entregas una fianza a un propietario debes siempre firmar un contrato de arras. El contrato deberá contener todos los condicionantes del negocio aceptados por ambas partes. Es importante saber que si se incumples la promesa como comprador, podrá perder la totalidad de la cantidad entregada como fianza; por otro lado, si el propietario decide que no quiere vender la casa referida en el contrato, podrá tener que devolverte el doble de la fianza.

Mi consejo es que todos los contratos de arras se celebren con las firmas reconocidas de todos los intervinientes (compradores y vendedores), para que no haya dudas sobre la validez del contrato.

Ya has dado el paso esencial para el inicio de una propuesta de compra, y aún hay otros pasos fundamentales que la complementan y que harán que tu compra llegue a buen puerto, hasta llegar a la clásica escritura de compra-venta, que es el documento definitivo de adquisición en el que se realiza de facto la transacción.

Hasta llegar ahí, debes comprobar:

• Plazo: comprueba bien el tiempo que necesitas para que la financiación esté asegurada; o en caso de usar capital propio, verifica el plazo para usarlo en la fianza o en la escritura definitiva. Cuando definas plazos, sé riguroso y coloca las fechas correctas en la propuesta: esta quedará mucho más clara;
• Electrodomésticos y otros muebles: si tu propuesta incluye electrodomésticos u otros muebles, será importante hacer una lista e incluirla en la propuesta del contrato, sin olvidarte de caracterizarlos detalladamente, e incluso hacer fotografías antes de firmar el contrato de arras;
• Detalles: sean casas usadas o nuevas, es importante estar atento a los pormenores, como pequeños arreglos u obras. No te olvides de que, salvo otro acuerdo anterior, las casas se venden en el estado en que se encuentran. Otros pormenores importantes son la entrega de las llaves y la garantía de liquidación de la cantidad relativa a la comunidad de vecinos correspondiente. Cualquier otro condicionante de este tipo deberá quedar descrito y aclarado, y constar en el contrato.
• Negociación: si la propuesta que has hecho no está dentro de los condicionantes de propietario, prepárate para negociar. Verifica los valores de mercado de la zona para poder defender tu posición. Empieza siempre tu conversación con los puntos en los que estáis de acuerdo, así será más fácil llegar a un final positivo. Anticipa todas situaciones que preveas que puedan suponer obstáculos, a través de soluciones viables para ti y para el propietario. La propuesta y negociación deben hacerse siempre personalmente, creando un ambiente amigable y nunca hostil.
• Gastos: cuando compras un inmueble no puedes pensar solo en el valor de la casa. Lo más normal es que tengas que entregar una cantidad para la fianza, y que también tengas que echar cuentas de los costes de transacción: proceso bancario (si existe), registros, escrituras y el impuesto sobre las transacciones —en el caso de no estar exento. Por eso, debes asegurarte de tener esas cantidades antes de proponer la compra del inmueble al propietario.
• Formalización: cualquier propuesta que hagas a través de una reserva o una fianza deberá presentarse por escrito y de forma explícita. Será difícil demonstrar el valor de algo que no está escrito. Además de ello, comprueba si existen hipotecas todavía activas, y, en caso afirmativo, refiere en el contrato que deben ser anuladas antes o en el mismo día de la escritura, porque la casa debe venderse libre de cargas. 

Ya sabes qué hacer y cómo hacerlo para empezar el proceso de compra de tu nueva casa. Evita malentendidos, contratiempos y conflictos. Recuerda que la compra de una casa será siempre un momento especial de tu vida, por eso, procura tener una experiencia positiva, actuando con prudencia; ¡en realidad solo tienes que saber controlar tu lado más relajado y emocional!

Artículo publicado en la Revista Visão.