Do conflito ao imobiliário: porque é que os mediadores devem olhar para a macroeconomia

À primeira vista, um conflito no Médio Oriente pode parecer um tema distante da atividade diária de um mediador imobiliário em Portugal. Mas a verdade é que o mercado imobiliário não vive isolado. Mesmo quando os efeitos não são imediatos ou diretos, acabam muitas vezes por chegar por outras vias: energia, inflação, taxas de juro, confiança dos consumidores, custos de construção e decisões de investimento.

É precisamente por isso que este tema merece atenção. Não porque se espere um choque automático no mercado residencial português, mas porque o imobiliário reage aos canais de transmissão da economia.

O primeiro impacto tende a sentir-se na energia e nos combustíveis. Quando há tensão geopolítica em regiões sensíveis para os fluxos globais de petróleo e gás, os mercados reagem. E quando a energia encarece, o efeito raramente fica na bomba de combustível. Espalha-se pelo transporte, pela logística, pelos materiais, pela produção e, mais cedo ou mais tarde, pela inflação.

Para o setor imobiliário, isto importa muito. Se a inflação voltar a ganhar força, o processo de normalização das taxas de juro pode tornar-se mais lento. Ou seja, o cenário mais provável não será necessariamente o de uma nova subida forte dos juros, mas sim o de taxas mais altas durante mais tempo, ou de descidas mais lentas do que o mercado esperava. E isso tem consequências diretas no crédito habitação, na confiança das famílias e no ritmo das decisões de compra.

É aqui que os mediadores precisam de ter clareza. O principal risco não é, necessariamente, o mercado parar. O principal risco é o mercado mudar de ritmo.

Num contexto de maior incerteza, os compradores tornam-se mais seletivos, mais prudentes e mais sensíveis ao preço. O tempo de decisão aumenta. O tempo de absorção dos imóveis pode alongar-se. Os imóveis mal posicionados ou sobreavaliados sofrem mais. E os agentes que não consigam enquadrar bem o contexto macroeconómico terão mais dificuldade em aconselhar clientes, gerir expectativas e defender preço.

Ao mesmo tempo, há um fator essencial que não deve ser ignorado: a escassez estrutural de oferta em Portugal. Mesmo quando a procura abranda ou perde intensidade, a falta de produto continua a ser um elemento de suporte ao mercado. Isso ajuda a explicar porque razão os preços nem sempre reagem de forma automática a choques económicos. Uma subida de juros pode travar transações, mas não implica necessariamente uma queda expressiva dos preços, sobretudo quando a oferta continua curta.

Também a construção nova pode ser afetada. Se energia, logística e materiais voltarem a pressionar custos, isso poderá dificultar ainda mais a capacidade de aumentar a oferta. E sem nova oferta suficiente, o mercado continuará em tensão, mesmo que a procura se torne mais cautelosa.

É bom relembrar o ano de 2023: depois de uma forte subida da inflação e do impacto que provocou nos juros, o mercado registou uma quebra no crédito habitação concedido e uma descida no número de casas vendidas. Os imóveis levaram mais tempo a ser vendidos no mercado porque a procura viu o seu poder de compra reduzido (por via do aumento do custo do crédito) e tornou-se mais seletiva.

Para os mediadores imobiliários, a conclusão é simples: perceber contexto macro já não é opcional. Não se trata de transformar o consultor imobiliário num economista. Trata-se de lhe dar capacidade para interpretar o momento, ler sinais, explicar risco e ajudar clientes a decidir melhor.

Num mercado mais exigente, isso fará a diferença. O bom mediador não será apenas aquele que conhece produto e zona. Será também aquele que consegue ligar o imóvel ao contexto. Que sabe explicar o impacto das taxas, o efeito da inflação, a importância da oferta e o papel das expectativas. E que, por isso, transmite mais confiança, mais credibilidade e mais valor.

O conflito pode estar longe. Mas os seus efeitos económicos podem chegar cá. E, quando chegam, quem trabalha no imobiliário precisa de os saber reconhecer antes de os sentir em pleno no terreno.

Artigo da autoria de Gonçalo Nascimento Rodrigues.