Promotores: concorrência desleal?

Os anos passam, o mercado muda (mesmo que de forma lenta) e é com algum desalento que noto que mesmo com a evolução evidente, ainda haja muita confusão e desconhecimento sobre conceitos estruturais para a atividade e profissionais mediação imobiliária.

Falta uma formação mais completa, assertiva e rigorosa, e que, na minha opinião, deveria ser obrigatória para destacar e elevar quem queira de facto ser profissional de mediação imobiliária.

Um exemplo.
Continuo a observar e até de forma frequente, alguns agentes imobiliários a referirem-se a promotores, bancos, fundos e outras empresas do setor imobiliário como concorrentes quando estas criam as suas próprias equipas de venda para promoção dos seus imóveis, por vezes são até designados de concorrentes desleais por terem desde logo o produto a que as empresas de mediação não têm acesso.

Agora, vamos por partes.
Quando uma empresa de promoção imobiliária, um banco, uma gestora de fundos ou qualquer outra entidade possui — ou em certos casos constrói — o seu próprio produto, tem, como qualquer pessoa singular ou coletiva, o legítimo direito de o transacionar.​ Esse direito inclui a possibilidade de o publicitar, divulgar e até constituir equipas próprias para o comercializar. Tudo segundo as condições que entenda definir e pelos meios que considerar mais adequados à prossecução dos seus interesses.

Isto é o mercado a funcionar e é por isso, porque estamos num mercado livre, que muitos promotores decidem criar departamentos ou equipas comerciais com competências especificas para vender os seus projetos e imóveis.

Este tipo de estratégias não é de hoje, existe desde que há construção e transação imobiliária, sendo que o profissional responsável por estas transações se designa por vendedor imobiliário, tal como por exemplo, os vendedores de automóveis da própria marca, sendo que o termo “vendedor” não pode, nem deve ser considerado como depreciativo, mas sim como indicativo de um termo que indica uma relação direta com o bem.

As empresas detentoras de bens imóveis podem criar a sua equipa de vendas e podem também contratar uma parceira de mediação imobiliária, normalmente em regime aberto com a ideia de uma garantia maior abrangência de contatos de potências clientes compradores.

Também pode acontecer que promotoras ou outras empresas com um número de ativos imobiliários elevado decida constituir uma empresa de mediação imobiliária com o objetivo de escoarem o seu produto, ou produto de retomas decorrentes do negócio de venda dos seus imóveis novos.

Podemos de facto falar de concorrência desleal quando o promotor ou outras empresas aqui referidas vendem diretamente o seu produto e contratam empresas de mediação para o mesmo produto, mas com condições de preço e pagamentos diferentes (normalmente piores ou menos vantajosas para as mediadoras), mas também é verdade que as empresas de mediação imobiliária não são obrigadas a aceitar a comercialização de imóveis nestas condições de concorrência desleal.

Quando a mediação imobiliária trabalha com promotores ou empresas onde está implícita uma transação, antes de iniciar uma relação comercial, deve garantir sempre que há uma definição muito clara das regras de operação e comercialização e estas regras não podem apenas passar pelo valor da comissão, preços dos imóveis e valores de entrada, devem também incluir, por exemplo, a definição clara de quem tem direito ao contacto e em que circunstâncias e também, quem tem o direito de dar continuidade ao seguimento desse contato para o bem de uma boa relação comercial, transparente, assertiva e proveitosa para todos os envolvidos: empresas detentoras e vendedoras do imóvel, mediadoras e potenciais clientes.