Semana da Reabilitação Urbana: o mercado imobiliário residencial português não tem um problema de preços. Tem um problema de sistema.

Durante a Semana da Reabilitação Urbana em Lisboa ouvi-se falar de quase tudo: preços,
licenciamento, construção, investimento institucional, urbanismo, arrendamento, políticas
públicas.

Mas à medida que os painéis avançavam, começou a tornar-se evidente que a discussão não
era verdadeiramente sobre casas.

Era sobre o sistema que produz casas.

Porque quando juntamos os dados apresentados: valorização recorde, escassez de oferta,
bloqueios urbanísticos, novas dinâmicas de investimento e modelos emergentes como o
Build to Rent, surge uma conclusão difícil de ignorar:

O mercado imobiliário português não está caro apenas porque os preços subiram. Está
pressionado porque o sistema que produz habitação funciona abaixo da
velocidade da procura.

E enquanto isso não mudar, qualquer medida isolada terá sempre impacto limitado.

O paradoxo de um mercado que continua a subir

Um dos dados mais surpreendentes apresentados durante a semana foi simples, mas
revelador.

O ano de 2025 registou a maior valorização nominal do mercado habitacional português
desde 1988, com uma subida superior a 20%.

Mais curioso ainda foi o facto de o mercado ter acelerado quando muitos esperavam uma
estabilização. Depois de uma subida próxima de 11% em 2024, o crescimento aproximou-se
dos 24% em 2025.

Lisboa, por exemplo, passou de cerca de 6% para 18% de crescimento anual.

Este comportamento contraria muitas leituras simplistas do mercado imobiliário.

Porque num contexto de taxas de juro mais elevadas e maior incerteza económica seria
razoável esperar algum abrandamento.

Mas isso não aconteceu.

A razão é estrutural: escassez persistente de oferta.

Quando o mercado não abranda… estrangula

Ao mesmo tempo que os preços continuam a subir, os volumes de transação começam a
mostrar alguns sinais de estabilização.

Num dos períodos analisados, o número de transações trimestrais caiu de cerca de 43 mil
para 39 mil.

À primeira vista isto poderia indicar um arrefecimento da procura. Mas vários analistas
levantaram outra hipótese. O mercado pode simplesmente estar a atingir o limite físico de
casas disponíveis para vender. Quando a procura desaparece, o mercado abranda. Quando o
produto desaparece, o mercado estrangula.

A geografia da valorização está a mudar

Outro fenómeno importante observado nos dados apresentados é a mudança do mapa da
valorização. Durante mais de uma década, o epicentro da subida esteve concentrado no
centro histórico de Lisboa. Hoje começa a surgir um padrão diferente.

A pressão de preços está a deslocar-se progressivamente para a Área Metropolitana de
Lisboa, com destaque para municípios da margem sul como Barreiro, Moita, Seixal ou
Almada.

Ao mesmo tempo, alguns indicadores sugerem que o segmento premium da cidade pode ter
atingido um primeiro patamar de estabilização depois de valores próximos dos 11.000
euros por metro quadrado em 2022.

O número que explica grande parte do problema

Entre todos os dados apresentados ao longo da semana, houve um que ficou a ecoar na sala.

Existem cerca de 60.000 fogos já projetados em Portugal cuja construção ainda não
começou. Este número muda completamente a forma de olhar para o mercado.

Porque demonstra que o problema não é apenas falta de projetos. O problema está no
percurso entre projeto e casa construída.

Entre esses dois momentos surgem vários bloqueios: licenciamento longo, custos de
construção elevados, incerteza regulatória e financiamento mais exigente.

Build to Rent e o sistema português

Outro tema recorrente nos debates foi o crescimento do chamado Build to Rent.

Este modelo de edifícios pensados desde o início para arrendamento profissional, já ganhou
escala em vários mercados europeus.

Em Portugal, no entanto, continua a avançar de forma mais lenta.

O Build to Rent precisa de quatro condições fundamentais para ganhar escala:

• estabilidade regulatória
• previsibilidade fiscal
• rapidez de licenciamento
• escala urbana suficiente para atrair capital institucional

Sem estas condições, o investimento tende a avançar de forma pontual, mas dificilmente
cria um mercado estruturado.

Depois de vários dias de debate, a conclusão parece clara.

Portugal não tem apenas um problema de preços no mercado imobiliário residencial, tem
um problema de capacidade estrutural para produzir habitação ao ritmo que a sociedade
precisa.

Enquanto o sistema continuar a produzir menos casas do que aquelas que o mercado real
necessita, a pressão sobre os preços dificilmente desaparecerá.

O verdadeiro desafio do setor não é apenas discutir o mercado, é acima de tudo o de criar as
condições para que o sistema consiga finalmente acompanhar a procura, algo que não
existiu nesta Semana da Reabilitação de Lisboa.