O Mercado pede especialização.
O Mercado pede especialização
Durante o período da Troika, os bancos, por força da situação, viram-se obrigados a liquidar os imóveis provenientes do incumprimento hipotecário de forma organizada, consistente e cada vez mais dinâmica. Foram várias as estratégias implementadas e quase todas elas passaram pela Mediação Imobiliária.
Os profissionais desta área responderam, na maior parte dos casos, de forma positiva e até entusiasmante dedicando muito do seu tempo a este novo nicho. Numa primeira fase, e até com alguma naturalidade, o produto foi começando a ser escoado e não apenas o produto residencial, mas principalmente, o mais apetecível (preço, estado e localização). À medida que os bancos foram resolvendo os seus problemas de stock de imóveis residenciais, ficava agora por resolver o stock de imóveis de usos diferentes como lojas, escritórios, armazéns e terrenos.
O mediador começou então a mostrar dificuldade no escoamento deste produto, pois não conhecia a forma mais correta de comercialização. Nesta fase o mediador sentiu a necessidade de se especializar para continuar a servir bem o seu cliente.
Sabemos hoje que a especialização é a resposta para a evolução de muitas empresas, e a Mediação Imobiliária, não é exceção. Este artigo tem como objetivo dar uma ideia de como deveriam ser tratados estes imóveis. Para isso, também eu recorri ao testemunho de um especialista nesta área. O Luís Barbosa é consultor imobiliário especializado neste tipo de mercado, e partilha aqui connosco algumas dicas de como os trabalhar da melhor maneira:
“Já foi sobejamente explorado a temática da crise imobiliária que afetou Portugal nos últimos anos. Contudo, atualmente presenciamos uma recuperação da economia portuguesa com um impacto ainda que ligeiro e a exigir solidez do mercado imobiliário. Houve indubitavelmente uma alteração do perfil da procura, que exigiu uma readaptação dos principais players às novas exigências do mercado imobiliário. Este artigo visa focar essencialmente os pontos-chave e tendências recentes dos sectores de escritórios, industrial e retalho.
O nível de rendas praticado (aproveitando a trajetória decrescente das rendas), a eficiência e a qualidade são os pontos chaves na procura de escritórios. As escolhas atuais são motivadas para escritórios bem servidos de infraestruturas (sobretudo ao nível do ar-condicionado, iluminação e pavimento), permitindo reduzir desde logo o investimento inicial e acelerar o processo de mudança para as novas instalações. Outro objetivo das empresas é a racionalização dos custos operacionais (relacionados com a manutenção das instalações, das utilities e pela rescisão de serviços outrora contratados) e eficiência com a adoção de layouts mais funcionais, flexíveis e modernos (open space) com consequentes ganhos de produtividade dos seus colaboradores.
No sector industrial assiste-se à descida dos valores de arrendamento com o correspondente aumento da duração de contrato, refletindo uma maior partilha de risco entre proprietário e inquilino. Existe também uma preocupação de otimizar custos, e à racionalização e flexibilidade das instalações, em busca de uma maior eficiência operacional, e à crescente importância para a localização dos imóveis junto aos principais eixos rodoviários. Por último importa referir que se assiste a um aumento de operações de autopromoção tailor made – à medida de cada cliente/empresa, independentemente de no mercado logístico haver imóveis devolutos com características e equipamentos de uma oferta premium.
Os sinais mais positivos em termos económicos perspectiva um aumento da atividade do segmento do retalho (nesta abordagem irei focar somente as lojas de rua).
O comércio de rua veio para ficar sobretudo nas zonas onde o turismo desempenha um papel de alavanca nos resultados dos retalhistas. Cada vez mais exigentes quando se trata da localização de novas lojas, os operadores privilegiam zonas prime de Lisboa e Porto. O Chiado (procurado por operadores maioritariamente de moda mass market e premium) e Av. da Liberdade (lojas de luxo) a oferta tem sido insuficiente para a procura crescente o que tem impulsionado o valor das rendas.
Assiste-se por parte dos retalhistas de uma menor preocupação pela redução de custos em contrapartida com a introdução de novos conceitos (por ex. pop up stores) e ideias inovadoras, focando-se muito mais numa componente experimental e diferenciadora em vez da simplesmente transacional.
Nas localizações secundárias são menos atrativas para os retalhistas, onde o impacto da retoma económica não é tão sentido, pelo que continua-se a sentir a pressão nas rendas e de outros incentivos.”
Tal como um médico, o médico especialista é específico e inevitavelmente mais caro. Também por essas razões, o especialista, que tem formação especializada e consegue resolver situações com maior eficácia deve-se valorizar. A escolha é sua, quer seja de se tornar num mediador especializado, ou, como cliente, de contratar um mediador especialista.
Este artigo foi escrito em a colaboração com o Luis Barbosa, consultor imobiliário especializado no Mercado Corporate e Investimentos Imobiliários.
