O TEMA DA RESPONSABILIDADE POR CONSELHOS, RECOMENDAÇÕES OU INFORMAÇÕES EM SEDE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Duas situações diferentes postadas em redes sociais alertaram-me para a conveniência de abordar muito sumariamente o tema da responsabilidade por conselhos, recomendações ou informações em sede de mediação imobiliária.
Lido numa rede social (#1):
Governo Português cria medidas excepcionais para os contratos de arrendamento. Tire as suas dúvidas. (Contactos de uma angariadora imobiliária, logo de uma marca de mediação imobiliária de renome mundial).
Lido numa rede social (#2):
Descrição do imóvel: escritório convertido para habitação, com sala ampla, cozinha equipada, despensa, uma suite e casa de banho completa. Excelente localização na primeira linha de praia, com bons acessos.
Nos termos do artº 2º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro (RJAMI), a actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis, consubstanciando-se também no desenvolvimento das acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes; promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.
Ora pese embora uma terminologia que se foi instalando, a lei não inclui os “consultores” entre os colaboradores das empresas de mediação imobiliária, referindo apenas os “técnicos de mediação imobiliária” (artº 23º RJAMI) e os “angariadores” (artº 24º RJAMI) – talvez porque haja quem considere “mais digno” ser “consultor imobiliário”, como ouvido a um angariador que dizia, de peito cheio “eu não sou angariador, sou mais do que isso, sou consultor, e aconselho-a a esperar por outro imóvel”.
Porém, é nesta vertente da consulta, do conselho, da informação que, não raro, surgem as dúvidas, os problemas, os litígios.
No caso referido supra como #1, as “medidas excepcionais criadas pelo Governo para os contratos de arrendamento” são de natureza muito específica, fruto de uma conjuntura de enormes dificuldades económicas resultado de uma pandemia, estas medidas excepcionais sendo a moratória nas rendas, a suspensão das denúncias de contratos de arrendamento (habitacionais e não habitacionais), bem como as acções de despejo (“procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria”). Porque razão deverá ser consultado um angariador imobiliário para esclarecer dúvidas sobre esta temática? Para além de se estar perante acto próprio de advogado ou solicitador e de actividade de procuradoria ilícita e de se tratar de publicidade proibida em virtude do seu objecto.
No caso referido supra como #2, o que está a ser vendido, um escritório ou uma unidade residencial? A documentação necessária para a alteração da destinação económica do espaço está tratada ou encaminhada? O cliente sabe o que é preciso tratar? O custo?
É que a empresa de mediação imobiliária tem o dever específico (entre outros) de propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exactidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro (artº 17º/1c) RJAMI).
A jurisprudência é clara quando estabelece que o mediador imobiliário é civilmente responsável pelo ressarcimento dos danos patrimoniais causados a terceiro (adquirente de imóvel compreendido no contrato de mediação) em consequência da violação do dever de informação e/ou do incumprimento doutras obrigações resultantes do exercício da actividade de mediação. Essa responsabilidade resulta do contrato de mediação imobiliária.
Mas essa responsabilidade é da empresa de mediação imobiliária (e não do seu angariador ou técnico), porquanto entre a empresa e o seu colaborador existe uma relação de comitente-comissário que leva a que aquela responda pelos actos deste, nos termos previstos no Código Civil, sendo que de resto o contrato de mediação imobiliária é celebrado entre a empresa e o cliente, não entre o colaborador e o cliente.
Posto o que antecede, impõe-se uma cautela superlativa em sede de promoção (designadamente através da divulgação ou publicitação, nas redes sociais ou quaisquer outros canais) dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, e nos actos que resultem dessa promoção, divulgação ou publicitação, incluindo “consultas” (escritas, presenciais ou por telefone), sob pena de ocorrer publicidade enganosa ou violação de algum dos deveres previstos no artº 17º RJAMI e consequente obrigação de indemnizar.
mpga (15.04.20).
Artigo escrito por Maria Santos Andrade – Angariadora Imobiliária BYNunes Privilege
