Tudo o que desce também sobe ou a maravilhosa capacidade de adaptação do Português

Por altura em que escrevo este artigo, leio 2 notícias importantes e que, para mim, marcam o nosso mercado imobiliário. Uma delas, pelo que representou no passado, outra pelo que representa no presente e esperamos se mantenha no futuro.

A primeira notícia: a Confidencial Imobiliário lança, pela primeira vez em Portugal, um índice de preços do mercado residencial baseado em transacções. Esse índice mostra uma queda assinalável dos preços em Portugal, na ordem dos 22% entre 2007 e 2013. Espanto para alguns, nada de novo para outros. Para mim, não foi novidade. Quem trabalha no nosso mercado há já alguns anos tinha perfeita noção da correcção que o sector levou. Só alguns é que teimavam em afirmar que Portugal era um mercado estável, que não tinha registado correcção nos preços e que, por isso, os investidores estavam agora de volta. Nada mais errado!

A segunda notícia: Turismo Residencial injecta € 4.600 M em Portugal. Um estudo desenvolvido pela PwC para a Associação Portuguesa de Resorts refere que em 2014, um total de 25 mil casas foram vendidas para 2ª habitação para investidores estrangeiros, num total de € 4.600 M. Significativo, quer pelo nº de casas vendidas, como pelo montante.

Nos últimos 2 anos, de facto, observamos um retorno dos investidores ao nosso mercado. O investimento em comercial real estate disparou mais de 100% em 2014, a venda de casas subiu mais 5% nos primeiros 3 trimestres de 2014 face a 2013 e como vemos, as vendas feitas a investidores estrangeiros estão claramente na ordem do dia (no entanto, nem por isso as rendas de escritórios subiram, enquanto que o sector residencial apenas valorizou 1,2%). Dois factores foram fundamentais para que tal acontecesse:

1. A descida vertiginosa das yields soberanas que potenciou a queda da percepção do risco de investimento no nosso País, e

2. A implementação de políticas de incentivo ao investimento em Portugal, nomeadamente, os Golden Visa e o regime dos residentes não habituais.

Estes dois pontos são uma clara demonstração de como o imobiliário, hoje em dia, é afectado por factores externos, sejam eles de natureza financeira, sejam de natureza política. E há que estar atento ao mercado e ter uma visão broadband do mesmo para se estar preparado para a mudança.

Na minha opinião, nós não estamos preparados. O mercado reagiu – e bem – às influências externas. Primeiro, no momento de queda de preços e transacções, depois na recuperação. Mas apenas fazemos isso, reagimos. Temos tendência para não planear. A reabilitação urbana não existe como uma política estratégica nacional. O foco está no capital (leia-se, fundos comunitários) e não nas pessoas e nas cidades. O investimento externo é, também, efémero. Vendemos o que temos mas nem tudo é vendável. E quando o stock terminar, o investidor tenderá a procurar outros destinos de investimento.

O arrendamento residencial, que se pensava vir tomar conta do mercado, caiu a pique assim que foi possível voltar a vender casas. Fez-se uma lei, alterou-se logo a seguir mas quem manda é o mercado.

O ano de 2015 será um ano de eleições legislativas. No início de 2016, teremos eleições presidenciais. Estes 2 momentos poderão ter uma forte influência no mercado. Tipicamente, são momentos de folclore nacional em que nada de importante se discute. Desviam as atenções, o foco e as energias.

As nossas principais fraquezas são, ao mesmo tempo, as nossas forças: somos fantásticos a reagir e a adaptar-nos, mas estamos sempre num processo constante de reacção, adaptação e mudança. Não somos capazes de agir com o pensamento no futuro. Sabemos onde temos de estar hoje mas amanhã logo se vê.

Assim, e como bom Português, o ano de 2015 será, com toda a certeza… logo se vê!

Artigo escrito para o site vidaimobiliária.PT

Este artigo é da autoria do Gonçalo Nascimento Rodrigues

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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