5 sinais de que um imóvel está sobrevalorizado: O Overpricing na Mediação Imobiliária

No mercado imobiliário, nem sempre o preço reflete o verdadeiro valor. Às vezes, o que parece uma oportunidade é, na prática, um valor inflacionado que não resiste à análise. Saber reconhecer os sinais certos pode poupar-lhe tempo, dinheiro e desilusões. E, acima de tudo, dá-lhe margem para negociar com segurança. Deixo-lhe de seguida alguns sinais que podem indiciar que o preço de um determinado imóvel está acima do expetável, ou seja em overpricing.

1. O imóvel está no mercado há demasiado tempo
Quando um imóvel continua disponível muito além do tempo médio de absorção da zona onde se localiza, é um sinal evidente que alguma coisa não está a funcionar na sua promoção, e o preço pode ser uma das causas. Por vezes o preço, pode ser algo menos visível, até devido à situação atual de mercado, contudo se os compradores não avançam, é porque não estão dispostos a pagar o que está a ser pedido. Além disso, o feedback dos compradores seja nos contatos de interesse como nas próprias visitas deverá ser outro ponto a verificar e considerar.

O que fazer | Consulte o histórico de dias no mercado que o imóvel se encontra a ser promovido, e compare com imóveis semelhantes. Se o tempo é claramente superior, pode estar perante um caso clássico de sobrevalorização. Use isso como argumento negocial.

2. Entra e sai dos portais sem mudanças relevantes
Imóveis que são publicados, retirados e voltam a aparecer sem alterações evidentes devem levantar suspeitas. Este padrão mostra resistência à descida de preço ou dificuldade em atrair propostas sólidas.

O que fazer | Novamente, veja o histórico do imóvel. Contratos de angariação muito curtos ou contratos anulados nos últimos meses são sinais claros de alerta. Não ignore os padrões.

3. Os imóveis semelhantes estão a vender-se, este não
Se tudo o que é comparável está a sair, mas este imóvel continua parado, é porque algo não bate certo. Mesmo com boas características, pode estar simplesmente fora do valor real de mercado.

O que fazer | Recolha dados de vendas recentes na mesma zona. Se os outros oferecem mais
valor pelo mesmo preço, ou se o preço pedido não se justifica, isso dá-lhe trunfos
reais para negociar.

4. O preço por metro quadrado não tem lógica
A comparação direta por metro quadrado continua a ser uma das formas mais simples e eficazes de avaliar se está a pagar demais. Se for muito acima da média, o imóvel teria de compensar com algo excecional e na maioria das vezes, não compensa. Lembre-se que se utilizar esta métrica a comparação de valores deve fazê-la com a mesma medida de área, ou seja área bruta privativa com área bruta
privativa, ou área útil com área útil.

O que fazer | Solicite uma análise de mercado rigorosa com base em vendas efetivas. Com essa informação, pode apresentar uma proposta fundamentada e ajustar a sua decisão de forma estratégica.

5. As estimativas automáticas apontam para um valor mais baixo.

Ferramentas de avaliação online não são perfeitas, mas ajudam a perceber tendências. Se o valor estimado for muito inferior ao preço pedido, há motivos para parar e analisar com calma.

O que fazer | Use as estimativas como ponto de partida e complemente com dados reais da zona.
Cruzar comparáveis e falar com um especialista é a forma mais eficaz de perceber se o imóvel vale o que pedem.

Comprar casa é mais do que escolher paredes e localização. É fazer contas com cabeça fria. Saber ler o mercado é o primeiro passo para negociar com confiança. E evitar cair no erro de pagar mais do que o imóvel realmente vale. Lembre-se sempre, quem faz o preço é quem compra e não quem vende.

Inspirado no artigo da Redfin Real Estate