Como encara as mudanças de ciclo imobiliário?

Nunca se falou tanto na possibilidade de estarmos na iminência de se iniciar uma mudança de ciclo imobiliário como nos últimos meses, possivelmente e de forma mais acelerada porque temos:

• Taxas de juro a subir, num espaço de tempo anormalmente curto;
• Inflação a disparar em flexa, devido ao impacto da crise energética que surge da guerra na Ucrânia.

Mas apesar de este cenário parecer à primeira vista inesperado, a verdade é que pelo menos a subida da Euribor já era prevista antes da pandemia. Em 2018 alguns bancos aconselhavam a elaboração ou alteração de contratos de crédito habitação para taxa fixa como medida de prudência, embora na prática continuassem a vender taxa variável.

A pandemia apenas adiou em mais de 2 anos uma situação que já era anunciada e hoje, inevitavelmente, a subida das taxas de juro não poderiam deixar de acontecer num mercado liberalizado, apenas e porque, já era suposto ter acontecido.

Quanto à inflação, esta sim, foi inesperada e no pior momento possível.

Se de facto o cenário de mudança de ciclo imobiliário se verificar nos próximos tempos que repercussões podemos esperar nos próximos anos?

O que realmente podemos fazer?

Primeiro, as mudanças de ciclo não acontecem do dia para a noite.

E é por isso que se está ainda a assistir a um investimento imobiliário frenético assente no flipping, ou seja, na compra, renovação e venda num curto espaço de tempo que possibilite uma mais-valia elevada e claro, não é por acaso que em Portugal se começa agora a notar uma maior exposição e entrada de novos players denominados de ibuyers.

Para os Agentes Imobiliários os ibuyers podem ser parceiros valiosos e peças fundamentais para auxiliar a venda num curtíssimo período sem que isso signifique a perda de uma comissão que chega até de forma mais célere, e por outro lado, também podem ser clientes, muitas vezes garantido a exclusividade para colocação em venda do produto transformado do cliente anterior.

Mas para os consumidores finais, e principalmente nos segmentos médio, médio baixo e baixo, os ibuyers podem ser a solução menos proveitosa em termos de ganho, mas mais eficaz em termos de tempo. Também para estes clientes e atrevo-me a dizer para clientes do segmento médio mais, o auxílio de um intermediário de crédito torna-se fundamental.

Hoje todo o cuidado é pouco no momento de decisão de compra de um bem tão importante e impactante como um imóvel com recurso a crédito, e aqui por muito que para alguns Agentes Imobiliários lhes custe, será necessário ser mais consultor e menos agente aconselhando de forma realista o seu cliente.

Apesar de ser ainda cedo, será muito importante começar a olhar de uma outra forma ao mercado do arrendamento, principalmente nas zonas suburbanas, poderá ser uma solução nos próximos tempos, e também uma oportunidade para alguns investidores mais tradicionais poderão voltar a considerar.

O segmento mais alto, onde também se inserem por norma os clientes estrangeiros, têm uma abordagem diferente para o mesmo desafio.

Quando a inflação sobe muito, ou tem uma tendência de subida, é pratica comum de evitar a desvalorização do dinheiro investindo em imóveis. Tendo em conta que há capital disponível, pode dar-se o caso de haver um aumento substancial de procura de investimento imobiliário por parte de pessoas com muita liquidez.

Em relação ao cliente estrangeiro, assiste-se claramente a uma nova vaga sendo hoje o cliente norte-americano o cliente que ocupa o primeiro lugar do ranking das nacionalidades que mais investe em Portugal. Inúmeras são as razões, mas podemos encontrar uma em comum a quase todos de fora que cá investem e que pode ter suscitado este interesse, trata-se da valorização do dólar face ao euro que torna os valores dos imóveis em Portugal, ainda mais apetecíveis do que já eram e, mesmo com o aumento da inflação, o custo do nível de vida que em Portugal, é bastante mais baixo do que na maioria das grandes cidades norte-americanas.

Pergunto, como Agente ou Broker, como vai encarar uma potencial mudança de ciclo?

Se pesar que a mediação imobiliária é das atividades com menor risco no sector imobiliário por ser altamente flexível na sua estrutura orgânica e no seu nível de investimento do negócio, por exemplo, por não ter de pagar stock de produto ou mesmo matéria-prima, pode encarar esta mudança como uma oportunidade para aprender a desenvolver melhor o seu negócio centrando-se no que as pessoas vão precisar de si.

Se tiver capacidade de analisar o mercado em tempo real e oferecer soluções a cada cliente e se souber desenvolver a competência de se relacionar de forma positiva com a sua comunidade ou nicho de mercado, conseguirá desenvolver melhor o seu negócio, conseguirá adaptar-se a cada ciclo e situação de mercado com resiliência e aprenderá com mais uma mudança a ser melhor profissional.    

Artigo original de Massimo Forte publicado na BrainsRE News aqui