Como Medir a Procura? Gonçalo Nascimento Rodrigues

Se a população praticamente não cresce, então como é que há tanta procura no segmento residencial em Portugal?

Muitos são aqueles que olham para a variação populacional para aferir do potencial da procura, presente e futura, e a sua capacidade em absorver unidades imobiliárias. Dado que a população portuguesa pouco tem crescido nos últimos anos, muitos também são aqueles que advogam que a oferta existente em Portugal é suficiente para a procura instalada.

Segundo dados do INE, a população residente em Portugal teve um crescimento de apenas 0,94% desde 2011, tendo inclusive caído durante alguns anos. Entre 2018 e 2024, esse crescimento foi de 3,3%:

Fonte: INE

Mesmo se analisarmos os dados apenas para a zona da Grande Lisboa (onde existe maior pressão da procura), a conclusão é idêntica. Entre 2011 e 2024, a população residente cresceu 4,7%, bem acima da média nacional, é certo, mas não de forma que explique totalmente a forte pressão que se tem sentido na compra de casas.

Será que a população residente, em valor absoluto e em termos nacionais, será a forma mais indicada de medir a procura de habitação? Talvez não.

Uma forma alternativa de medir a procura passa por analisar a variação do número de agregados domésticos. Hoje em dia é cada vez mais comum termos agregados familiares de uma ou duas pessoas apenas e na realidade, cada novo agregado familiar é um potencial comprador ou arrendatário de casas.

Olhando mais uma vez para os dados do INE, concluímos que o número de agregados domésticos em Portugal cresceu 11,6% entre 2011 e 2024, muito acima dos 0,94% de crescimento da população residente:

Fonte: INE

Nota: Segundo o INE, “Todas as estimativas relativas à série de 2011 (em vigor do 1.º trimestre de 2011 ao 4.º trimestre de 2020) foram revistas no âmbito do exercício de reconciliação com a série de 2021, possibilitando assim a comparação das estimativas entre as duas séries”.

De uma forma mais local, mais micro, outras variáveis poderão ser importantes analisar, nomeadamente:

• Número de anos em que um agregado habita a sua casa – se num determinado local, os residentes habitarem na mesma casa há já muitos anos, isso pode ser indicativo de propensão à mudança, logo, procura potencial;
• Tempo de deslocação do agregado ao local de trabalho – se, em média, o tempo de deslocação ao local de trabalho for longo, tal pode indicar potencial de propensão à mudança para locais mais próximos do local de trabalho.

Outra coisa será, ainda, medir o poder de compra da procura, algo diferente que a simples medição da procura. Quando falamos de poder de compra, falamos essencialmente de:

• Crescimento dos salários, em termos reais, já descontados da inflação – quanto mais os salários crescerem, mais poder de compra a procura terá para fazer face à compra de uma habitação. De realçar que muito recentemente, o INE mencionou que a remuneração bruta real em Portugal subiu 3,8% em 2024;
• Taxas de juro – quanto mais baixas forem, maior poder de compra terá um agregado familiar.  É importante lembrar que a maioria dos agregados domésticos compra habitação própria e permanente com recurso a crédito. Logo, quanto mais baixo for o custo do crédito, maior será o poder de compra, porquanto será possível pedir mais crédito, logo, pagar mais por uma casa;
• Disponibilidade de crédito – a capacidade dos Bancos em concederem crédito para a compra de casa é igualmente uma importante variável. O Banco de Portugal recentemente divulgou que os novos contratos de crédito à habitação cresceram 4,5 mil milhões de euros em 2024, para um total de 17,6 mil milhões de euros, atingindo o valor mais elevado desde o início da série estatística, em dezembro de 2014.

No entanto, nunca esqueça: a procura no imobiliário, especialmente no segmento residencial, é muito comportamental. Ela tende a copiar comportamentos de outro, replicando opções de investimento / compra de habitação, de forma algo irracional, o que faz com que em determinadas fases do ciclo imobiliário, a sua medição seja extremamente complicada.

Bons negócios (imobiliários)!

Artigo de Gonçalo Nascimento Rodrigues | Property Finance Advisor | Managing Director Out of the Box – Real Estate & Finance