Debate Universidade NOVA – Os Desafios da Habitação em Portugal.

No passado dia 6 de março na Universidade Nova em Carcavelos, tive o prazer de participar no evento Imobiliário 3.0 Habitação e Inovação, onde moderei um painel extremamente interessante e de enorme valor de visão e opinião:

– Francisco Rocha Antunes, Co-Chair do Conselho Europeu de Habitação Acessível do ULI

– Isaltino Morais, Presidente da Câmara Municipal de Oeiras

– Jorge Rodrigues da Ponte, Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado

– Jorge Silva, Bastonário da Ordem dos Notários

– Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal and Spain

Em discussão estiveram presentes temas que são hoje os desafios críticos enfrentados pelo setor da habitação em Portugal, onde os temas recorrentes, mas necessários para debater sobre o aumento dos preços nas grandes cidades, a falta de oferta acessível e ainda os entraves burocráticos que parecem continuar a assolar quem compra, vende, arrenda e investe na habitação em Portugal, estiveram presentes.

Desafios da Habitação em Portugal – Oportunidades tecnológicas no setor imobiliário.

Existem muitas oportunidades de desenvolvimento tecnológico para o sector, evoluem de forma rápida e estão cada vez mais acessíveis a todos os players do mercado, o desafio é acompanhar a evolução pela simples razão de que a realidade do mercado atual, não está preparada para assimilar, principalmente ao nível burocrático que o estado continua a impor. O desenvolvimento da tecnologia ao nível da digitalização, tokenização de ativos e inteligência artificial pode transformar o setor imobiliário e oferecer soluções para as pessoas e para os desafios habitacionais ajudando a resolver grande parte dos problemas debatidos neste fórum.

Desafios da Habitação em Portugal – A colaboração entre o setor privado e público.

A importância da colaboração entre as empresas e setor público para desenvolvimento de soluções eficazes para os desafios habitacionais, foi reconhecida de forma unânime por todos os intervenientes no debate, reforçando-se que o sector privado não deve estar financeiramente sozinho a suportar a evolução, o Estado tem um papel determinante para estimular colaboração para o sucesso da transformação de soluções para servir pessoas.

Desafios da Habitação em Portugal – O histórico e evolução da construção em Portugal.

Outro tema impactante foi a evolução histórica da construção em Portugal, destacando-se os períodos de desordenamento e a necessidade de promotores focados em habitação acessível, algo que neste momento escasseia muito devido à não existência de políticas e apoios que poderiam eventualmente passar pelo estímulo imediato fiscal dirigido a este tipo de promoção imobiliária para classes que necessitam deste produto e direito tão importante para a situação que Portugal atravessa ao nível do acesso a habitação.

Desafios da Habitação em Portugal – Conclusões.

• A habitação em Portugal enfrenta um momento crítico com preços elevados e falta de oferta acessível.
• A tecnologia pode desempenhar um papel fundamental na transformação do setor imobiliário.
• A colaboração entre privados e estado é essencial para resolver problemas habitacionais de forma eficaz.
• A construção hoje é melhor do que nos anos 90, mas ainda há desafios a serem superados.

Problemas e Soluções no mercado da habitação em Portugal.

Também foram debatidos problemas e soluções para o mercado imobiliário e da habitação em Portugal, falou-se sobre os desafios enfrentados como o aumento dos custos de mão de obra, materiais e terrenos, e a falta de ação política para resolver a curto e longo prazo a crise habitacional.

A Nova Lei dos Solos.

Fez-se uma breve análise da nova Lei dos Solos e sua potencial eficácia em disponibilizar terrenos para construção, abordando a burocracia e a falta de impacto real na redução dos preços das casas. Tal como está projetada pode não ter qualquer efeito para um aumento da procura pretendida.

A Internacionalização do mercado imobiliário.

Fazer a ligação entre a internacionalização do mercado imobiliário e como isso afeta a acessibilidade à habitação focando nona falta de resposta para a classe média foi uma preocupação. Nos últimos anos houve como único foco viável para a promoção imobiliária, a construção de produto para segmento alto ou premium, apelando ao mercado estrangeiro capaz de pagar preços por m2 de habitação nova a valores jamais vistos em Portugal. Esta tendência estimula o aumento de preços por influência e deixa o português de classe média e média baixa sem qualquer alternativa para a compra de casa e mesmo arrendamento em cidades como Lisboa e Porto. Necessita-se rapidamente de mudar o rumo do segmento da promoção imobiliária em Portugal. Mas não há milagres, nem condições atuais de estímulo para que isso aconteça.

A Tecnologia e documentação imobiliária.

Explorar os desafios tecnológicos da desburocratização do acesso e tratamento de documentação imobiliária, incluindo a falta de consistência de dados e a necessidade de um Documento Único do Imóvel é chave e algo que já se vem a ser estudado e prometido desde há muito, mas infelizmente ainda sem grande luz ao fundo do túnel. Umas das situações mais graves é o desalinhamento de informação entre os dados das Câmaras Municipais, e as outras duas grandes entidades documentais, Conservatórias e Autoridade Tributária, já para não falar da verificação que deve ser feita confrontando dados com a realidade no terreno.

Conclusões:

• Não há solução para a habitação nos próximos 5 ou 6 anos devido à falta de vontade política.
• A lei não terá impacto significativo nos preços das casas e não resolverá o problema habitacional.
• A internacionalização do mercado imobiliário cria desafios para a acessibilidade à habitação, especialmente para a classe média.
• A falta de consistência de dados é um problema significativo, e o Documento Único do Imóvel poderia ajudar, mas ainda enfrenta desafios.

Interoperabilidade e digitalização de documentos.

A melhoria da interoperabilidade e transparência nos processos administrativos e no mercado imobiliário, também foi outro tema muito falado. A discussão sobre a necessidade de interoperabilidade entre plataformas digitais para melhorar o acesso e a gestão de documentos, especialmente em processos de licenciamento e transações imobiliárias é um tema onde o Estado deveria estar já a trabalhar afincadamente à procura de uma solução.

Transparência no mercado imobiliário.

A falta de transparência nos valores de transações imobiliárias e a necessidade de publicar estes dados para melhorar a confiança no mercado é um tema que pode desde já ser posto em prática, ficamos com a ideia que era a vontade do Governo, pelo menos até o final do ano e dependendo agora das eleições, de disponibilizar o valor dos imóveis vendidos.

Literacia digital e formação de funcionários públicos.

Melhorar a literacia digital dos cidadãos e a formação dos funcionários públicos para facilitar o acesso e uso de serviços digitais é fulcral e passa por melhorar-se desde logo a informação e comunicação com as pessoas, algo onde também o Estado deveria apostar para facilitar a vida a todos os cidadãos que pretendem comprar casa, ou gerir a casa que já possuem.

Conclusões:

• A interoperabilidade é essencial para melhorar a eficiência e transparência nos processos administrativos.
• O Orçamento de Estado prevê a publicação de valores de transações imobiliárias para aumentar a transparência, e deverá cumprir a promessa antes do final deste ano.
• É necessário investir na formação de funcionários públicos para melhorar a prestação de serviços digitais, e na comunicação para o público.

Importância da Mediação Imobiliária.

O papel da mediação imobiliária no mercado é crucial, destacando a falta de dados precisos sobre a quantidade de agentes e suas qualificações. Tudo indica, porém, que a nova lei da mediação não irá sair tão rapidamente quanto se deseja por quem almeja profissionalismo, convém referir que a mesma está supostamente projetada e concluída há mais de 5 anos. Hoje não conseguimos se quer saber qual a quota da mediação imobiliária em Portugal face ao mercado geral de transações.

Tecnologia e Informação no Mercado Imobiliário.

A disponibilidade de dados no mercado imobiliário com recurso a tecnologia disponível, como o blockchain, pode melhorar a transparência e segurança das transações. Possivelmente não existe vontade política para que esta mudança seja realizada, mesmo sabendo que a tecnologia existe e poderia melhorar transparência e desburocratização.

Sustentabilidade e Habitação.

Um tema que vai mudar a forma como o setor passará a valorizar-se e onde a relação entre sustentabilidade e tecnologia no setor imobiliário não pode ser ignorada pois são cada vez mais indissociáveis. A sustentabilidade vai impactar a oferta e procura de habitação e por isso são inúmeras as medidas e políticas de sustentabilidade que surgem, sendo que o mercado residencial em Portugal parece não estar preparado para o passo rápido da mudança necessária, principalmente quem opera na promoção imobiliária. Estamos num processo de adaptação para obedecer às medidas europeias e mundiais no que se refere a sustentabilidade e a necessidade de maior agilização nota-se cada vez mais.

Conclusões:

• A tecnologia deve ser usada para mudar a forma como fazemos as coisas, não apenas para as tornar mais eficientes.
• A sustentabilidade deve colocar as pessoas no centro e considerar a oferta e procura de habitação de forma integrada.

Apesar de curto, o debate foi de extrema relevância para o setor.

Notas Finais:

• A aplicação prática da tecnologia no setor imobiliário precisa de mais discussão para entender como pode ser implementada efetivamente, especialmente considerando a resistência à adoção de novas tecnologias e a falta de integração metropolitana nos planos diretores municipais. Mas muito mais importante é passar das palavras, à ação.
• A falta de ação política para resolver a crise habitacional em Portugal precisa de diálogo para encontrar soluções viáveis, com foco na colaboração entre profissionais, setor público e empresas.
• A eficácia da nova Lei dos Solos em disponibilizar terrenos para construção deve ser reavaliada para garantir que tem um impacto real nos preços das casas, considerando o risco de não se conseguir resolver com esta medida os verdadeiros problemas habitacionais e uma abordagem concertada entre diferentes setores.
• A internacionalização do mercado imobiliário e seu impacto na acessibilidade à habitação para a classe média requer mais análise e possíveis intervenções políticas para garantir a equidade no acesso à habitação.
• Desenvolver e implementar o Documento Único do Imóvel para melhorar a consistência de dados e facilitar transações imobiliárias, com necessidade de definir prazos e responsáveis para sua execução é uma medida que traria uma grande mudança e impacto positivo para o setor.

Este artigo foi escrito com ajuda de Inteligência Artificial e Humana de Massimo Forte