Habitação & Mediação na Grande Lisboa, desafio ou oportunidade?

Fui desafiado pelo João Fernandes, responsável do HUB ZOME Lisboa Amoreiras, a pensar nos principais desafios e oportunidades que diversos players do setor têm de enfrentar hoje para servir políticas de habitação.

Numa reflexão conjunta surgiu o tema que orientaria a conferência realizada no passado dia 9 de Fevereiro em Lisboa:

• “Habitação & Mediação na Grande Lisboa: desafio ou oportunidade?”

Para enriquecer este debate foram desafiados quatro intervenientes passados, atuais e futuros no mercado da habitação, mediação, banca e a tutela para uma discussão aberta, isenta, inovadora e de elevado valor acrescentado para todas as partes, especialmente, para a plateia de profissionais de mediação imobiliária de referência de todas as marcas que quisessem participar da Grande Lisboa, ou mesmo de outras zonas do país:

•    Drº António Ramalho: Gestor e Ex-CEO do Novo Banco;

•    Arqª Filipa Roseta, Vereadora da Habitação e Obras Municipais da Câmara Municipal de Lisboa;

•    Engª Patrícia Santos, CEO ZOME Real Estate e associada WIRE Portugal (Women in Real Estate);

•    Drª Renata Queirós, Board Member JPS Group e sócia fundadora WIRE Portugal (Women in Real Estate).

Foi uma oportunidade única de conhecer de perto a opinião destas referências sobre o mercado, a sua realidade e sobre o papel que a mediação pode ter na solução do desafio da habitação em Portugal, e mais especialmente, no mercado da habitação da Grande Lisboa.

O Dr.º António Ramalho centrou-se em como a mediação pode reagir à atual conjuntura macroeconómica, à política monetária na zona Euro e à disponibilidade geral da banca nacional de acesso a crédito.

Considera que a habitação ao longo de 50 anos tem demonstrado no geral uma evolução extraordinária e resultados muito positivos e afirma que hoje os ciclos, são cada vez mais curtos, com uma valorização cada vez mais rápida dos ativos imobiliários.

É na história que relembra que já houve períodos bem mais difíceis do que os que hoje atravessamos, com taxas de juro mais elevadas e condições de acesso a crédito mais fechadas.

Está confiante que vamos conseguir ultrapassar os desafios tendo em conta que de acordo com os últimos censos do INE, mais de 61% dos proprietários não têm encargos com habitação e que Portugal, ao contrário de outros países na Europa, tem um dos índices de família global mais elevados, ou seja, com ambos os membros do casal em vida profissional ativa.

No entanto, há que olhar de perto para as famílias que de facto estão a sofrer o maior impacto, avisa por exemplo que as poupanças feitas na época do Covid que têm vindo a ser utilizadas para atenuar a subida das taxas de juro, estão a acabar, e não há previsão de melhoria de índices de poupança referindo inclusive que houve uma diminuição de 36% nos depósitos a prazo nos últimos 6 meses.

Refere que a banca está atenta e acompanha o mercado para uma eventual baixa de spreads e deixa o desafio controverso de uma maior flexibilidade por parte de todos os intervenientes: banca; estado e porque não, mediação com flexibilização de comissões para casos onde possa ajudar à mudança.

Refere que o arrendamento, a troca de casa para uma casa que possa ser adaptada ao agregado, ou a venda de segundas habitações pode ser a resposta em muitos casos onde ainda há margem de manobra para uma decisão.

A Engª Patrícia Santos, CEO ZOME Real Estate e associada WIRE Portugal, questionou e falou sobre como pode a mediação desempenhar um papel decisivo, de relevo e influente no encontro de uma melhor e mais adequada oferta aquilo que é a real procura de habitação. Considera que “o tema da habitação não se resolve sozinho”.

Na sua opinião, é essencial o diálogo entre todas as partes, e a mediação é quem mais pode representar a voz do cliente por todos os dias lidar de perto com pessoas que necessitam de arrendar, comprar ou vender a sua casa.

No entanto reconhece que para que isso aconteça há que distinguir o trigo do joio na mediação profissional e para isso a regulamentação é essencial para a profissionalização da atividade de Agente Imobiliário.

Considera também que desta forma e com o apoio de soluções tecnológicas que garantissem maior transparência, maior partilha e acima de tudo uma resposta mais rápida a clientes (MLS) a mediação poderia trabalhar de forma mais proativa para fazer parte da solução de dinamização de soluções de habitação.

A Arqª Filipa Roseta, Vereadora da Habitação e Obras Municipais da Câmara Municipal de Lisboa que falou sobre o que aprendemos com a política de habitação do passado, e como isso pode ajudar a projetar o futuro, também acredita que a solução pode estar na adequação e otimização dos recursos às pessoas.

Refere que em Lisboa temos 320 mil casas para 240 mil famílias e 48 mil estão vazias, o que perante a imensidão de recursos torna bizarro o problema da habitação.

O desafio está sem dúvida no como se consegue colocar este produto no mercado e a solução para a Vereadora está sem dúvida num mercado que nunca deveria ter sido desconsiderado, o mercado do arrendamento, mercado este que tem de ser dinamizado e para o qual já lançaram medidas de apoio.

24 mil habitações têm como proprietário a Câmara de Lisboa, neste momento, 2 mil destas habitações estavam vazias e estão agora a ser colocadas no mercado, sendo que o ritmo de colocação por necessidades de adaptação das mesmas nem sempre é o desejado.

A construção a custos controlados para aumento de resposta ao parque habitacional, têm já planos para colocação de produto no mercado nos próximos 2 a 4 anos.

A Drª Renata Queirós, Board Member do JPS Group e sócia fundadora WIRE Portugal falou sobre o papel da reabilitação e nova construção na resolução dos desafios da habitação.

Começou por assumir que a sua empresa é uma empresa portuguesa, que constrói para Portugueses, a preços que os Portugueses conseguem pagar.

Entende bem os desafios e relembra que este posicionamento não é fácil para quem pretende construir próximo de Lisboa, com qualidade e num mercado que tem vindo a assistir a uma escalada de preços de materiais. Mesmo para quem é proprietário ou investidor e pretende reabilitar a preços comportáveis para colocar produto no mercado, não é muitas vezes uma iniciativa que se revele em muitos casos viável sem melhores apoios e celeridade de processos.

Na sua opinião, há grandes oportunidades, uma delas e para além do licenciamento?

A Revisão do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), desde há muito reclamada por quem quer intervir de forma responsável no processo edificatório e de urbanização e uma forma de agilizar a construção para dar uma melhor e mais rápida resposta ao problema da habitação.

No final, e depois de uma conversa aberta entre todos ficou claro, só uma sinergia entre todas as partes pode dar melhor resposta às pessoas e às suas necessidades de habitação e a mediação têm aqui um papel fulcral de representar a voz do cliente e as suas necessidades, bem como de passar as melhores práticas e iniciativas de cada player para que as pessoas tomem decisões mais acertadas e adaptadas à sua realidade de hoje.

O licenciamento, a construção, o financiamento e mediação têm de acelerar processos porque a realidade da vida hoje muda num hiato de tempo cada vez mais curto e a mediação tem de acompanhar esta evolução evoluindo para um serviço mais baseado em aconselhamento que pode ser feito tanto para o cliente vendedor como para o cliente comprador, mas isso só faria sentido com maior transparência, maior simplificação de processos e maior profissionalização.

Artigo original de Massimo Forte