Imobiliário residencial: Preço ou transação? Investir ou não? O que fazer? in VISÃO by GONÇALO NASCIMENTO RODRIGUES E MASSIMO FORTE

Muitas são as parangonas que recentemente têm aparecido em meios de informação sobre o preço das casas em Portugal e a sua mais que provável descida. Alguns procuram mesmo demonstrar que estes – os preços – estão já em forte queda.

Não pretendendo fazer futurologia sobre preços – até porque o ativo imobiliário não tem as mesmas características que os ativos mobiliários – logo não reagindo de imediato a estímulos externos – questiona-se se no curto prazo, o número de transações, ou seja, o número de casas vendidas não seja uma variável mais relevante que o próprio preço.

Se analisarmos cuidadosamente, os ingredientes estão todos lá para que o mercado encolha em número de transações: um período longo que atravessamos de confinamento, a necessária distância social que veio para ficar, a quebra na oferta, a desconfiança na procura. Isto além das medidas que o Governo implementou – e bem – relacionadas com moratórias no pagamento de prestações de crédito habitação e as relacionadas com o layoff.

Fica-se com a sensação que tudo isto conjugado levará a uma menor motivação e necessidade de grande parte do mercado vender os seus imóveis. Isto, aliado a uma certa desconfiança ou relutância da parte de alguns compradores, poderá levar a um claro encolhimento do mercado.

Os dados do INE que serão publicados a 23 de junho muito provavelmente mostrarão uma quebra nas vendas no 1º trimestre de 2020. E essa quebra será com certeza superior no 2º trimestre.

Dito isto, para o mercado imobiliário e os seus intervenientes – promotores, investidores, mediadores, consultores, analistas e avaliadores, o que será mais relevante e que mais impactará na sua atividade? Uma descida imediata do preço ou uma substancial quebra no número de transações?

Face ao exposto e à situação do mercado, onde deveriam estar atentos os players de mercado? O que fazer em cada situação?

Utilizador/Consumidor final

Se o seu caso for de compra ou venda de casa, será muito importante verificar a sua urgência e necessidade seja na compra como na venda. Em períodos de incerteza não será boa ideia avançar com uma das duas situações se não tiver alguma urgência provocada pela necessidade e motivação. Por isso será importante responder algumas perguntas:

Se for comprador/utilizador

. Qual a razão de compra?

. Será imprescindível comprar agora?

. Se não conseguir encontrar a casa que necessita nos próximos 3 meses o que lhe poderia acontecer?

Se for vendedor

. Qual a razão da venda? Existe alguma outra razão para além dessa?

. Se não conseguir vender o seu imóvel nos próximos 3 meses o que lhe poderá acontecer?

. Qual o valor que pretende ou necessita para vender? (Compare com o mercado)

Em teoria, e no caso do utilizador, é importante entender que quando um mercado está em alta e com uma expectativa de quebra, a decisão mais adequada a tomar passa pela venda da própria casa e posterior arrendamento de uma outra. A posição de arrendatário deverá ser mantida até nova inversão de ciclo.

Figura: Compra vs. Arrendamento em Ciclos do Mercado

Investidor/Promotor

As decisões a tomar por parte de investidores e promotores imobiliários dependem de diversos fatores:

• Alavancagem. Tem muita dívida instalada? Talvez seja o momento adequado para reestruturar a dívida, refazer Business Plans e adequar um novo serviço de dívida a uma nova expectativa de geração futura de cash-flows;
• Tem capital próprio disponível? A alocação a ativos imobiliários é e sempre foi uma boa alternativa. Mas importa entender qual o seu estilo de investimento, prazo de alocação de capitais e tolerância ao risco.

No caso específico de Promotores Imobiliários com promoções já em curso, há que entender quais os compromissos já assumidos, com promitentes compradores e com investidores, relativamente aos prazos de entrega da obra, além de compromissos financeiros. Uma decisão de simplesmente prolongar trabalhos pode não ser possível e ou fácil de executar.

Quanto a pequenos e médios investidores, muitas vezes há a tentação de entrar no mercado, na expectativa de encontrar boas oportunidades. Essas, sempre existiram e continuarão a existir. Num ciclo de queda, é natural que existam em maior número. Há que perceber bem quais os segmentos e localizações mais adequadas ao investidor mais oportunista.

Agente Imobiliário

Quando o mercado começa a retrair ao nível do número de transações e a reajustar ao nível dos valores, existe uma clara incerteza na informação, principalmente ao nível dos valores de mercado, mas também ao nível da procura: no sentido da motivação e capacidade da mesma, seja ela emocional como na disponibilidade financeira. Por isso será aconselhável trabalhar em nicho, seja geográfico como por segmento, de forma a ter uma maior e melhor noção de como está o mercado e como aconselhar o seu cliente de forma correta. A qualificação, seja ela do cliente comprador como vendedor, deverá ser mais rigorosa de forma a não fazer perder tempo a ambos os clientes e claro também ao próprio agente.

Estratégias de preço como o Overpricing – colocar um valor mais alto no mercado para depois descer até encontrar alguém interessado – poderá não funcionar. Será mais conveniente fazer um bom estudo de mercado e colocar o valor mais competitivo possível face a outros imóveis comparáveis em venda ou mesmo vendas realizadas recentemente. A confiança e a credibilidade são dois fatores muito importantes para transmitir aos seus clientes e a esses, hoje em dia, juntam-se claramente a segurança física.

O setor da mediação imobiliária deverá evoluir do agenciamento tradicional para a venda consultiva e relacional.

Analistas/Avaliadores

Menos transações representam, tipicamente, menos trabalho. Mas a exigência está aí. Este é também o momento para os melhores se destacarem. A experiência, aliada à confiança, serão factores determinantes na escolha dos melhores.

Peritos Avaliadores, Consultores, Analistas, este é o momento deles. É o momento de colocarem ao dispor do mercado todo o seu conhecimento. Mas apenas os melhores vingarão.

Em conclusão

A descida no número de transações significa, de forma imediata, menos trabalho para os diversos intervenientes de mercado. Menos avaliações, menos estudos, menos vendas, menos intermediações. O mercado, encolhendo, tornar-se-á mais exigente. Mesmo para quem precise de vender ou comprar, a seleção será mais exigente e necessitará de mais e melhor informação. O mercado entra assim num ciclo bem mais exigente onde só os melhores e mais bem informados conseguirão trabalhar com sucesso.