(Quase) tudo sobre o Contrato de Mediação Imobiliária

O Contrato de Mediação Imobiliária (CMI) é a base da relação entre as empresas de mediação imobiliária e os seus clientes. Muitas vezes, como muitos contratos, é tratado de forma demasiado leviana, como se tratasse apenas de um mero formalismo para assinar sem perceber as eventuais obrigações e direitos de ambas as partes, ou seja, mediador e cliente.

Não sendo eu jurista, mas assumindo-me como especialista em Mediação Imobiliária, considero que devo esclarecer alguns pontos importantes sobre o CMI com o objetivo de esclarecer e desmistificar alguns mitos, ou mesmo desinformação sobre o mesmo.

Utilizando um início muito típico em linguagem verbal persuasiva, vou induzir o leitor utilizando a frase “sabias que” para que este tema seja desafiador e gerador de curiosidade sobre um tema que acho fundamental.

Mitos e verdades sobre CMI

• Sabias que o Contrato de Mediação Imobiliária, é a base da relação entre um cliente e uma empresa de mediação imobiliária e que para ser válido, é necessário ser efetivamente assinado por escrito pelo proprietário ou proprietários do imóvel e pela empresa de mediação imobiliária representada por quem obriga a empresa, ou por quem tem essa capacidade?
• Sabias que o CMI tem de definir todas as condições e condicionantes do negócio a ser divulgado e promovido pela empresa de mediação, nomeadamente: preço do imóvel, valores de sinal e reforço do mesmo, condicionantes do negócio e prazos?
• Sabias que em alguns casos, o CMI tem de ter autorização prévia do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC, I.P.) se se optar por utilizar um modelo de contrato próprio, diferente do aprovado pela Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto?
• Sabias que um CMI é renovável automaticamente e por períodos equivalentes? Desde que as partes não o denunciem antes ou segundo o prazo estipulado. No caso de o prazo estar omisso, é assumido que é válido por 6 meses.
• Sabia que o regime de exclusividade nos CMI, não se sobrepõe aos contratos em regime aberto? Se as empresas contratadas em regime aberto transacionarem o imóvel dentro do prazo estabelecido do contrato ativo, têm direito à comissão, sendo que a empresa que detém em simultâneo o contrato, terá depois de reclamar a sua comissão através de uma indeminização.
• Sabias que o Contrato de Mediação Imobiliária é celebrado com um cliente, que pode ser o proprietário ou o potencial comprador, mas que a mediadora não pode ser remunerada por ambos no âmbito da mesma transação sobre o mesmo imóvel, salvo acordo expresso de todas as partes envolvidas?
• Sabias que o cliente pode denunciar unilateralmente o CMI, especialmente em casos de incumprimento contratual ou alteração significativa das circunstâncias que fundamentaram a sua celebração? Nestes casos, é importante verificar as condições e prazos definidos no contrato assinado com a mediadora.
• Sabias que no CMI deverão ser acordadas as formas de recebimento da comissão e que estas, são de livre negociação entre o cliente e a mediadora?
• Sabias que no CMI, não há limite de valor de comissão, nem de prazo de contrato?

• Sabias que o mediador imobiliário tem o dever de informar sobre os ónus e encargos que recaem sobre o imóvel, sempre que essa informação lhe seja prestada pelo cliente, ou que esteja disponível através de fontes públicas como a certidão do registo predial?
• Sabias que, após a assinatura do Contrato de Mediação Imobiliária (CMI), e com o início da promoção do imóvel, torna-se obrigatório apresentar o Certificado Energético? A sua ausência pode levar à aplicação de coimas tanto ao proprietário como à mediadora, conforme previsto na lei.
• Sabias que os acordos de partilha entre agências imobiliárias não fazem parte do Contrato de Mediação Imobiliária nem estão previstos na lei que regula a mediação imobiliária? Trata-se de acordos comerciais estabelecidos entre mediadoras, à parte da relação contratual com o cliente.
• Sabias que no CMI tem de estar identificado o imóvel a ser transacionado, bem como o tipo de negócio?
• Sabias que no CMI tem também de estar identificado o Angariador Imobiliário que colaborou na preparação do contrato?
• Sabias que o Contrato de Mediação Imobiliária é a base jurídica e contratual da atividade de mediação imobiliária e não apenas uma mera autorização do proprietário do imóvel para a mediadora promover o seu imóvel, nem uma autorização, sem compromisso, para uma mediadora encontrar imóveis para o seu cliente?

Em resumo: o Contrato de Mediação Imobiliária é um instrumento jurídico formal que regula a relação entre cliente e mediadora, e não apenas uma autorização informal para divulgar ou procurar imóveis. O CMI estabelece obrigações, direitos e deveres para ambas as partes, sendo a base legal da atividade de mediação imobiliária.

Artigo de Massimo Forte para o blog imovirtual