Mais-valias… ou mais dores de cabeça? Artigo de opinião de Marco Libório.

Não há dúvida: quando falamos de impostos no imobiliário, o tema das mais-valias é recorrente.

Na verdade, chegam-nos imensas questões neste âmbito, especialmente no que se refere ao imposto devido aquando da venda de um imóvel.

Posto isto, decidi voltar a este assunto, tentando ajudar a esclarecer as dúvidas mais comuns, algumas das quais serão certamente as suas. Para o efeito, comecemos por analisar o seguinte exemplo:

• O Miguel está prestes a vender uma casa por 150.000 euros, que foi adquirida há 30 anos por 45.000 euros. Não considerando o efeito temporal, teríamos uma mais-valia de 150.000 – 45.000, que corresponde a 105.000 euros.
• Aplicando o coeficiente de desvalorização da moeda, podemos verificar que o efeito é bastante significativo; consultando a tabela dos coeficientes em vigor a esta data, verificamos que, para uma aquisição realizada há 30 anos, é aplicável o coeficiente de 2,03. Significa isto que teremos de multiplicar os 45.000 euros por 2,03, de modo a obter o valor de aquisição atualizado à data de hoje; o resultado desta operação é de 91.350 euros.
• Posto isto, a mais-valia para efeitos fiscais será dada pela diferença entre os 150.000 e os 91.350, obtendo-se um valor de 58.650 euros.        

Assim, com a aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda, passamos de uma mais-valia potencial de 105 mil euros, para um valor de 58.650 euros. Considerável, não concorda?!

Falemos agora das despesas que, para além do valor de aquisição, poderão ser consideradas fiscalmente para reduzir a mais-valia sujeita a imposto. Desde logo, as intervenções feitas nos últimos 12 anos (anteriores à venda) para recuperar, reabilitar, ou valorizar o imóvel, são adicionadas ao valor de compra para efeitos fiscais, e, portanto, reduzem o valor sujeito a IRS. Também as despesas indissociáveis à compra ou venda do imóvel podem ser fiscalmente aceites neste cenário. 

Voltemos ao exemplo do Miguel, recordando os dados já conhecidos:

• Valor de venda: 150.000 euros;
• Valor de aquisição, após aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda: 91.350 euros.

O Miguel comunicou-nos, entretanto, que, há 2 anos, gastou 15.000 euros em obras de reabilitação da casa. Também nos confidenciou que a venda está a ser intermediada por uma mediadora imobiliária, que lhe cobrará 7% de comissão, acrescido de IVA, o que corresponde a uma despesa total de 12.915 euros.

Temos agora todos os dados necessários para apoiar o Miguel no cálculo da sua mais-valia sujeita a IRS.

Partimos então do montante de 150.000 euros, que é o valor de venda. Vamos agora calcular o total de despesas aceites, e que vão abater ao montante da venda, permitindo chegar ao valor da mais-valia:

• Valor de aquisição atualizado: 91.350 euros;
• Obras: 15.000 euros;
• Comissão de mediação: 12.915 euros

Somando os três montantes, obtemos o valor total de 119.265 euros. Calculemos agora a mais-valia:

• 150.000 (venda) – 119.265 (despesas) corresponde então a 30.735 euros.

É este o valor sobre o qual vai incidir o IRS, certo? Errado J… lembre-se de que o Miguel tem direito a uma redução de 50%. Dito isto, o imposto irá incidir sobre 50% de 30.735, ou seja 15.367,50 euros.

“Então… qual é o valor que vou pagar de IRS?”, questiona-nos o Miguel.

Pois, isso vai depender dos outros rendimentos, pois o nível de taxa de imposto (que é progressivo) irá depender do englobamento da mais-valia (obrigatório) com os restantes rendimentos.

Vamos assumir que, por hipótese, e após uma primeira simulação com base na previsão de rendimentos anuais que o Miguel nos forneceu, concluímos que a taxa de imposto ascende a 35%. Se assim for, e no sentido de o Miguel ter uma previsão do IRS a pagar sobre a mais-valia obtida, podemos dizer-lhe que o valor de imposto a pagar será de 15.367,50 x 35%, = 5.378,63 euros.

Ficou claro para si este exemplo? Espero que sim!

Para termos a certeza de que não ficaram dúvidas sobre mais-valias, vamos analisar algumas questões de escolha múltipla. O objetivo é selecionar a opção que nos parecer a mais correta. Vamos lá?

1. No âmbito de uma mais-valia obtida com a venda de um imóvel:
a. O IRS incide sobre o valor de venda do imóvel;
b. O IRS incide sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de compra;
c. O IRS incide sobre metade da diferença entre o valor de venda e a soma do valor de compra com as restantes despesas elegíveis;
d. O IRS incide sobre a diferença entre o valor de venda e a soma do valor de compra com as restantes despesas elegíveis;

Qual a opção que lhe parece a mais correta?

Vejamos! A opção a) está manifestamente incorreta, pois ao valor de venda temos sempre de deduzir, pelo menos, o valor de aquisição. Quanto à b) ou à d), estão de certa forma incompletas. É verdade, acertou! A opção c) é a que está correta.

2. Fiscalmente, quando eu obtenho uma mais-valia relativa a um imóvel:
a. É-me possível deduzir ao montante sujeito a imposto os juros do empréstimo que contraí para a sua aquisição;
b. É-me possível deduzir ao montante sujeito a imposto as obras de reparação e conservação realizadas nos últimos 12 anos, ainda que não possua faturas das mesmas;
c. Posso deduzir ao montante sujeito a imposto a comissão relativa à mediação na operação de venda respetiva;
d. Não é possível deduzir qualquer despesa;

E neste caso, tem alguma opção preferida?

Comecemos pelas que podemos excluir. A opção d) está obviamente incorreta. Já quanto à b), sabemos bem que só é possível deduzir fiscalmente as despesas que estejam suportadas por fatura, pelo que também está errada. Quanto à opção a), os encargos financeiros não são aceites no IRS (no caso de uma empresa – IRC, já é diferente). Resta-nos a hipótese c), que está correta, pois o montante pago relativo à comissão de mediação na venda de um imóvel é fiscalmente dedutível no cálculo do IRS sobre uma mais-valia.

Deixo-lhe seguidamente mais 3 questões para “TPC”:

3. Caso eu venda um imóvel com um ganho, o IRS a pagar:
a. Corresponde a 50% da mais-valia obtida;
b. Pode ser zero, caso se trate de HPP e eu reinvista na aquisição de uma nova HPP;
c. Corresponde à aplicação de uma taxa fixa ao montante de 50% da mais-valia obtida;
d. Pode ser zero, desde que eu reinvista na aquisição de um novo imóvel;

4. Quando “perdemos dinheiro” na venda de um imóvel:
a. Estamos perante uma menos-valia, sendo que a mesma só pode deduzir fiscalmente no mesmo ano em que é obtida;
b. Tal é irrelevante, pois sempre que vendemos um imóvel há lugar a pagamento de IRS;
c. A menos-valia obtida pode ser deduzida na totalidade dos rendimentos de outras categorias do IRS;
d. Estamos perante uma menos-valia, sendo que a mesma é dedutível fiscalmente noutras mais-valias imobiliárias, até um máximo de 5 anos;

5. Para efeitos fiscais, no cálculo da mais-valia:
a. Considera-se o montante da compra despendido no momento da mesma, ainda que a aquisição tenha ocorrido há vários anos;
b. O VPT nunca é relevante;
c. São usadas as regras da categoria G do IRS, no caso de o proprietário não fazer da revenda de imóveis uma atividade recorrente;
d. O VPT é sempre relevante;

Após analisar o exemplo do “Miguel”, e responder ao pequeno Quiz que preparei para si, certamente que estará mais esclarecido sobre o tema “mais-valias”. Pelo menos, assim espero!

Artigo de Marco Libório | Autor do livro “Como poupar em impostos no imobiliário”
Partner e Senior Consultant na UWU Solutions | marco.liborio@uwu.pt