O que espera, e o que deve esperar de 2018?

Como sempre chega esta altura do ano e todos temos a tendência, quase como uma necessidade, de refletir para prever o que vai acontecer à nossa vida, seja ela pessoal ou profissional, e como sempre, recorremos a vários métodos, muitos até a horóscopos, nada tenho contra, mas tenho a clara convicção de que é muito difícil prever o futuro, embora também acredite com mesma convicção, que somos nós a parte mais importante desta previsão, pois somos nós que pomos em prática todos os dias a realização do futuro que queremos.

Para o imobiliário, e especificamente para a mediação imobiliária, o ano de 2017 foi sem dúvida um dos melhores anos de sempre, quase todos os indicadores são positivos, e ainda sem dados oficiais posso afirmar que:

1. O investimento estrageiro aumentou;
2. O volume das transações aumentou;
3. A concessão de crédito à habitação aumentou;
4. A emissão de novas licenças para a atividade de mediação imobiliária aumentou;
5. O número de novos agentes imobiliários aumentou;
6. O valor de faturação de prestação de serviços de mediação imobiliária aumentou.

Possivelmente, quem é agente imobiliário, ou que tem uma agência imobiliária em Portugal estará na generalidade bastante satisfeito com os resultados, qualquer exceção a esta tendência carece de uma reflexão sobre o que falhou este ano no seu negócio, pois todos os fatores conjunturais eram de facto favoráveis à nossa atividade.

Analisando de uma forma mais específica e qualitativa, podemos perceber porque o ano de 2017 foi excelente para a mediação imobiliária, e podemos também perceber que tendências nos esperam, e o que devemos esperar de 2018.

Pondo de lado que de facto existem cada vez mais empresas e agentes imobiliários competentes, e evocando a lei de Pareto, diria que 20% deste mercado fará 80% destes fantásticos resultados, de uma forma simples, podemos dizer que muitos estão a apanhar a onda da oportunidade, ou seja, a onda da conjuntura dos seguintes ventos altamente favoráveis:

1. O mercado estrangeiro continua a comprar. Portugal continua a ser barato, comparativamente com outros países concorrentes a nível de captação de investimento, oferecendo ainda vantagens fiscais positivas. Na crista desta onda temos: Francesas; Ingleses; Brasileiros e Chineses;
2. Na generalidade, comprar é mais acessível que arrendar. Em relação ao valor de rendas praticado nas zonas mais habitadas, as prestações estão cada vez mais baixas. A classe C e D nos arredores dos grandes centros, tem agora a possibilidade de compra com vantagens comparativas face ao valor de renda;
3. O crédito à habitação está novamente cada vez mais acessível. Em 2018 o LTV passará para 90%, e as avaliações vão poder usufruir da portabilidade, dando mais uma vez uma ajuda clara para quem precisa, ou quer comprar;
4. O alojamento local esteve ao rubro em 2017. Positivo para dinamização de negócio, mas muito negativo para o arrendamento urbano “clássico”, que se encontra cada vez mais numa situação desesperante (uma oportunidade para o arrendamento de longa duração nas zonas circundantes das grandes cidades);
5. A subida de preços continua. Os agentes imobiliários não se sentem ameaçados pela possível falta de procura, pelo contrário, pois cada vez se vende mais caro;
6. Portugal está finalmente na moda. Campeões europeus, vencedores do festival da eurovisão, galardoados com vários prémios no setor turístico, e felizmente, sem qualquer tipo de evento mais negativo ao nível da segurança, Portugal goza de uma exposição e atratividade elevada.

Seria fantástico que este cenário continuasse assim durante anos a fio, mas todos sabemos que os mercados são dinâmicos, e que há ciclos que são hoje cada vez mais curtos devido à velocidade que a tecnologia dá à dinâmica de mercado passando informação de forma cada vez mais acessível e rápida. Assim sendo, e sempre salvaguardando a questão da futurologia, existem alguns indicadores a ter em conta que poderão ser úteis para vigiar as possíveis alterações de mercado, talvez ainda não em 2018, pois na minha opinião o ano vai ser muito parecido com o anterior, mas há que considerar alguns aspetos:

1. Contínua escassez de produto, e consequente subida de preços;
2. Evolução em baixa da procura de Golden Visa, que em 2017, devido a vários fatores, tais como, escassez de produto adequado, diminuiu;
3. Acesso a crédito. Hoje, mesmo com um acesso a crédito mais aliviado, persiste a dificuldade de compra por parte dos principais compradores deste mercado, que são na realidade, os portugueses;
4. Idade de compra cada vez mais adiada. As pessoas que compram casa pela primeira vez, tendem a fazê-lo cada vez mais tarde (28-31 anos), até lá ficam em casa dos pais, ou procuram o co-living;
5. Mercado de arrendamento urbano tradicional, cada vez mais insustentável ao nível de disponibilidade de produto e de valores;
6. Evolução da regulamentação do alojamento local, valores de taxas e quotas por zona;
7. Evolução da taxa euribor, possivelmente com um aumento já para final de 2018, espera-se uma guerra de spreads;
8. Evolução do incumprimento, seja no crédito à habitação, como no crédito ao consumo;
9. Evolução do número de abertura de novas agências, que em 2017 verificou um aumento significativo em novas agências imobiliárias e novos agentes imobiliários;
10. Aparecimento de agências imobiliárias low-cost, que tenderão a ganhar quota à mediação imobiliária tradicional indiferenciada. Um desafio para os players instalados, tendo em conta que o nível de preço das novas concorrentes, dita igualmente o seu nível de serviço (oferecem um serviço básico de placa e site).Definitivamente uma oportunidade para a melhoria da profissionalização, especialização e serviço.

Hoje terminei a leitura do livro “Shift” do autor Gary Keller, que nos dá conta dos ciclos imobiliários, e da relação dos mesmos com a mediação imobiliária no mercado Norte-Americano, onde houve até ao momento cerca de 10 ciclos, assim sendo, retirei alguns conselhos importantes que partilho para poderem decidir como agir num ciclo de mercado em fase de subida ou em alta, que é de resto onde estamos nesta altura, e que curiosamente os Norte-Americanos definem como SellerMarket (mercado do vendedor):

1. Dedique-se cada vez mais à angariação. O mercado está para quem vende, e não para quem compra;
2. Dedique-se cada vez mais à prospeção e ao seu círculo de influência. Pense no futuro e lembre-se, tudo o que sobe, desce;
3. Aproveite este momento, é tempo de aprimorar serviço. Os compradores de hoje, são os vendedores de amanhã;
4. Reforce a equipa. Não apenas em quantidade, mas sobretudo em qualidade;
5. Muna-se de tecnologia atual e útil. Estamos apenas no início da revolução tecnológica, e o mercado vai certamente mudar em função desta;
6. Invista na sua marca. Crie um conceito de branding para si e para a sua marca, ou seja, crie uma marca que seja altamente reconhecida e destacada numa zona específica;
7. Evitar a partilha do negócio e do know-how, pode dar-lhe uma sensação de poder, e até se poderá refletir na sua rentabilidade hoje, mas cultive o amanhã, nunca se sabe se virá a precisar de parceiros e o mercado não se conquista sozinho;
8. Crie reservas. O mercado não vai ser sempre assim.

Volto a referir que não tenho a bola de cristal, este artigo foi feito apenas através daquilo que é a minha experiência com e do mercado e através das minhas sensações, pois percorro o país todo durante ano, e falo com a maior parte dos seus players, o que me inspirou para a partilha daquilo que é a minha análise das possíveis projeções e tendências para o nosso mercado. Posto isto, 2018, vamos lá!

Artigo publicado na revista Vida Imobiliária.