Programa Mais Habitação, análise objetiva para ajudar investidores. Por Marco Libório Founder & CEO UWU Solutions.
Parece que é desta!
Finalmente temos a versão final do “Programa Mais Habitação”, que tanta polémica tem suscitado.
Neste artigo pretendo fazer uma análise objetiva às principais medidas de cariz fiscal, para que te possa facilitar a compreensão, a ti investidor, do que aí vem.
Vou dividir a minha análise em 4 partes: a) Novas regras no imposto sobre mais-valias; b) Principais alterações na tributação do arrendamento; c) Prazo mais “apertado” na isenção de IMT na revenda; d) Alterações significativas para o Alojamento Local.
Novas regras no imposto sobre mais-valias
No que diz respeito às regras fiscais aplicáveis às mais-valias obtidas com a venda de imóveis temos, de facto, novidades relevantes, que podemos sistematizar com base no seguinte:
- Novas regras na isenção de imposto sobre mais-valias obtidas na venda de HPP (Habitação Própria e Permanente), em situações de reinvestimento;
- Possível isenção fiscal sobre a mais-valia resultante da venda de um imóvel (não HPP), desde que o ganho obtido seja utilizado para amortizar o Crédito à Habitação (CH) contraído para aquisição da HPP;
Revenda de HPP
O “Mais Habitação” introduz novas regras relativamente à isenção de tributação, nos casos de reinvestimento dos ganhos obtidos com a venda da HPP. Assim, para além dos requisitos que já existiam, temos as seguintes novidades:
- O imóvel vendido terá de ter sido destinado à sua HPP, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da venda;
- O proprietário não tenha beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, deste regime de exclusão de tributação;
Quanto ao primeiro requisito referido, temos, pela primeira vez um prazo mínimo definido para este efeito. Na verdade, com muita frequência, nos tem sido colocada a questão de “Quanto tempo, no mínimo, tenho de viver na minha HPP, para que, se a vender, possa usufruir da isenção de imposto quando reinvisto?”. Pois bem, agora já existe um prazo definido (24 meses), pelo que deixou de haver dúvidas neste aspeto em concreto.
Relativamente ao segundo requisito, igualmente estamos perante uma clarificação relevante (também sobre isto, muitas perguntas nos têm chegado). Até agora não existia uma regra definida (à semelhança do ponto anterior), pelo que se torna agora mais claro, em termos de timings, se uma determinada situação é ou não passível de usufruir da isenção fiscal. Ainda neste âmbito, acresce dizer que o proprietário pode justificar que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excecionais, e que, por essa via, se poderá justificar a manutenção da isenção, ainda que não esteja a cumprir os prazos definidos.
Isenção fiscal da mais-valia se amortizar o CH da HPP
Neste âmbito temos também novidades relevantes. Na prática, é introduzida uma nova possibilidade de isenção fiscal sobre a mais-valia obtida na venda de um determinado imóvel (não HPP; por exemplo, uma casa de férias, ou um terreno), desde que cumulativamente:
- o valor obtido da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel em questão, seja aplicado na amortização do capital em dívida do CH contraído anteriormente para aquisição da HPP; e
- a amortização referida seja concretizada num prazo de três meses contados da data de venda.
Por seu lado, nas situações em que o valor de venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido, for superior ao capital em dívida no CH da HPP, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as regras gerais de incidência de imposto.
Por fim, importa realçar que se trata de uma regra transitória. Isto significa que, na prática, tem já um período temporal definido: é aplicável às vendas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Ainda neste enquadramento temporal, realçamos que, nas vendas efetuadas até à entrada em vigor da presente lei, a amortização da dívida do CH da HPP tem de ser concretizada até três meses após a entrada em vigor do “Programa Mais Habitação”.
Principais alterações na tributação do arrendamento
Também no arrendamento, as novidades fiscais são relevantes. Vejamos o que será aplicável daqui em diante, e que impacto poderá ter.
Diminuição na taxa “base” e novas reduções para contratos de longa duração
A taxa autónoma de IRS muda dos atuais 28% para 25% (apenas no arrendamento habitacional; às rendas não-habitacionais continua a aplicar-se os 28%).
Paralelamente a esta redução na taxa “base”, também as taxas aplicáveis aos arrendamentos de longa duração têm alterações:
| DURAÇÃO DO CONTRATO | REDUÇÃO FISCAL |
| Igual ou superior a 5 e inferior a 10 anos | Beneficiam de uma redução da taxa autónoma em 10 pontos percentuais, e de uma redução de 2 pontos percentuais por cada renovação de igual duração, estando as reduções relativas às renovações sujeitas a um limite de mais 10 pontos percentuais, ou seja, até atingir uma redução da taxa autónoma em 20 pontos percentuais. |
| Igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos | Beneficiam de uma redução da taxa autónoma em 15 pontos percentuais. |
| Igual ou superior a 20 anos e os contratos de direito real de habitação duradoura | Beneficiam de uma redução de 20 pontos percentuais. |
Para além destas reduções de taxa mencionadas, nos novos contratos de arrendamento é ainda aplicada uma redução de mais 5 pontos percentuais quando a renda seja inferior, em pelo menos 5 pontos percentuais relativamente à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.
Nas situações em que o senhorio avance por sua iniciativa para a cessação do contrato antes de decorrido o prazo de duração inicial ou das renovações, por motivo imputável ao mesmo, perde o direito à redução de taxas descrita, com efeitos desde o início do contrato ou da sua renovação, com a obrigação de pagamento do montante do imposto que deveria ter sido pago acrescido de juros compensatórios.
Por seu lado, importa sublinhar que, quer a nova taxa “base”, quer a as reduções de taxa tendo em conta a duração, apenas serão aplicáveis aos contratos de arrendamento (ou respetivas renovações) cuja data ocorra após a entrada em vigor das alterações.
Por fim, é também relevante salientar o facto de que todas estas reduções não são aplicáveis a novos contratos de arrendamento em que a renda exceda em 50% os limites gerais de renda por tipologia, determinados pelo Regulamento do Programa do Arrendamento Acessível.
Apoio fiscal aos senhorios derivado da limitação de atualização das rendas
O “Mais Habitação” prevê ainda uma compensação fiscal para os senhorios, tendo em conta a limitação no coeficiente de atualização de rendas para 2023. Assim, temos um “desconto” fiscal resultante da aplicação do coeficiente de 0,90 ao montante sujeito à taxa de IRS (na prática, o coeficiente aplica-se ao valor bruto anual das rendas, deduzido das despesas fiscalmente aceites, e incorridas ao longo do ano). Por outras palavras, a base do rendimento sujeito a imposto deixa de ser 100%, e passa a ser 90%.
Relativamente aos contratos de longa duração, o coeficiente de apoio varia em função da taxa aplicável.
| Taxa Aplicável | Coeficiente de Apoio |
| 26% | 0,90 |
| 24% | 0,89 |
| 23% | 0,89 |
| 22% | 0,88 |
| 21% | 0,87 |
| 20% | 0,87 |
| 19% | 0,86 |
| 18% | 0,85 |
| 16% | 0,82 |
| 15% | 0,81 |
| 14% | 0,79 |
| 10% | 0,70 |
| 5% | 0,45 |
Prazo mais “apertado” na isenção de IMT na revenda
No que respeita à isenção de IMT na aquisição de imóveis para revenda, o “Programa Mais Habitação” introduz uma novidade muito relevante: a partir de agora, para que haja lugar a isenção do imposto na aquisição, o imóvel terá de ser revendido no prazo de 1 ano (ao invés dos 3 anos, limite temporal a considerar anteriormente).
Simultaneamente, foram “afinadas” as regras quanto à caducidade desta isenção. Assim, a isenção deixa de se verificar quando:
- se verifique que ao prédio foi dado destino diferente da revenda;
- o prédio não tenha sido vendido no prazo máximo de 1 ano; ou
- o prédio tenha sido revendido novamente para revenda.
Nestas situações o imposto é devido desde a data da aquisição, acrescido de juros compensatórios. A novidade de relevo é o esclarecimento, que agora surge, e que considera “destino diferente da revenda” a conclusão de obras de edificação ou melhoramento, ou de quaisquer outras alterações suscetíveis de gerar uma variação do valor patrimonial tributário do imóvel.
Por seu lado, nos casos de revenda do imóvel no prazo de um ano, nas condições referidas, sendo devida a anulação do IMT pago, prevê-se que esta seja requerida pelo interessado em requerimento acompanhado do “documento comprovativo da transação” de revenda.
Alterações significativas para o Alojamento Local
Isenção fiscal na transferência de Imóveis de Alojamento Local para Arrendamento
O “Mais Habitação” prevê a isenção de imposto (IRS ou IRC) sobre os rendimentos prediais, obtidos até 31 de dezembro de 2029, decorrentes de contratos de arrendamento para habitação própria permanente, desde que se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições:
- os rendimentos resultem da transferência para arrendamento, de habitação permanente, de imóveis afetos a Alojamento Local;
- o estabelecimento de AL tenha sido registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022; e
- a celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.
Contribuição extraordinária
Com o “Mais Habitação”, surge uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local (CEAL).
A CEAL é devida pelos titulares da exploração de alojamentos locais (os proprietários dos imóveis respetivos são solidariamente responsáveis pelo pagamento da contribuição), sendo que a mesma incide sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, por referência à data de 31 de dezembro de cada ano civil.
Para efeitos de aplicação da CEAL, consideram-se imóveis habitacionais as frações autónomas e as partes ou divisões de prédios urbanos suscetíveis de utilização independente que tenham sido licenciados para habitação ou, na falta de licença, que tenham como destino normal a habitação e os imóveis habitacionais que integrem uma licença de alojamento local válida.
Excluem-se da CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior e os imóveis localizados em freguesias que preencham, cumulativamente, os seguintes critérios:
- sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município;
- integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e
- não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.
Cabe aos municípios comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de janeiro de cada ano quais as freguesias excluídas da CEAL.
Estão, ainda, isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente e as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
A fórmula de cálculo da contribuição tem por base a aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais sobre os quais incide a contribuição.
O coeficiente económico é calculado através do quociente entre:
- rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local calculado pelo Instituto Nacional de Estatística, I.P., apurado relativamente ao ano anterior ao facto tributário, e
- área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, nos termos previstos no artigo 67.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
O coeficiente de pressão urbanística é calculado, para cada zona, através do quociente entre:
- variação positiva da renda por referência ao m2, na zona do estabelecimento do alojamento local, entre 2015 e o ano anterior ao facto tributário, e
- a variação positiva da renda de referência por m2, apurado nos termos da alínea anterior, na zona em que tal variação seja mais elevada a nível nacional.
Sobre o valor assim apurado incide uma taxa de 15%. Simplificando, a CEAL corresponde a 15% de um valor de rendimento presumido do imóvel.
Artigo de Marco Libório Founder & CEO UWU Solutions.
