Reserva ou Sinal?

Quando se pretende iniciar o processo de compra de um bem, e para não permitir que outros o possam também comprar, na mediação imobiliária e mesmo noutras áreas, é comum reservarmos ou sinalizarmos o bem que pretendemos adquirir.

Muitas pessoas já reservaram ou sinalizaram sem perceber que eventuais obrigações e consequências podem advir deste ato.

No caso da mediação em concreto, posso desde já esclarecer que as duas palavras reservar e sinalizar, à margem da lei, não são sinónimos. Não saber as diferenças e como funcionam poderá levar a que infrinja inadvertidamente a lei, ou até que possa ser surpreendido com penalizações e perda do direito à tal preferência de aquisição em relação a outras propostas.

Vamos por partes. Primeiro, vamos verificar o que diz a lei, porque a lei é soberana e tem de ser sempre respeitada, independentemente de qualquer sistema ou modus operandi de empresas ou agências imobiliárias.

Sinal

Sempre tendo em conta a legislação portuguesa, o sinal é definido como um princípio de pagamento nas transações de imóveis e é mais utilizado na compra de um imóvel.

O sinal, para ir ao encontro da lei, deve mencionar sempre a frase:

– “…princípio de pagamento.”   

Assim sendo, o sinal é uma quantia financeira entregue pelo comprador ao vendedor no momento da assinatura do CPCV, ou seja, do Contrato-Promessa de Compra e Venda, como precisamente promessa de aquisição de um bem imóvel e como parte do pagamento total.

Embora, juridicamente, haja quem defenda que o sinal obriga a um CPCV, existem também juristas que referem que não será necessário existir um CPCV, basta um documento escrito com a identificação dos intervenientes e descrição do imóvel. No entanto, esta situação pode levar a dificuldades em situações de incumprimento.

A referida frase designa que o valor do sinal é deduzido do preço final do imóvel no ato da escritura, sendo que este valor do sinal pode ser parte ou a totalidade do valor do negócio.

O sinal entregue do comprador ao vendedor demonstra o compromisso de ambas as partes na transação, mas por que razão é tão importante e de certa forma indispensável na concretização futura da transação?

Segundo a lei (código civil), em caso de desistência por parte do comprador, o valor do sinal fica para o vendedor, ou seja, o comprador é penalizado com a perda do sinal. Já no caso de desistência do vendedor, o mesmo deve devolver o sinal em dobro ao comprador.

Além destas penalizações de parte a parte, o CPCV também pode legalmente ser cumprido através do artigo 830.º do Código Civil. Trata-se da execução específica do contrato-promessa, permitindo que, em caso de incumprimento, a parte não faltosa possa requerer ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, ou seja, que a transferência do bem prometido ocorra como se o contrato tivesse sido cumprido. Este artigo é aplicável quando há um contrato-promessa e uma das partes não cumpre a sua obrigação de celebrar o contrato definitivo.

Reserva

A reserva não está prevista no código civil, só aparece uma interpretação na lei da mediação imobiliária, mais especificamente no artº 18, o qual tem o título de:

– “Quantias prestadas pelos destinatários.”

Por ser um artigo de simples leitura, optei por transcrever os pontos 1 e 2, referindo que, quando a lei menciona o destinatário, está a referir-se a potenciais interessados num determinado imóvel, ou se preferir, em linguagem mais técnica, potencial comprador:

Ponto 1 – Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada.

Ponto 2 – É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores.

Contudo, existe outro tipo de reserva, essa sim prevista no código civil (artº 409), a qual permite ao vendedor reservar para si a propriedade do imóvel até o cumprimento total ou parcial das obrigações do comprador.

Para ser válida, a reserva de propriedade deve ser estabelecida por escrito, em contrato de compra e venda ou outro contrato de alienação.

A cláusula deve ser clara e precisa, definindo as condições para a transferência da propriedade.

A reserva de propriedade é uma forma jurídica válida e importante, que oferece segurança e clareza nas transações imobiliárias que envolvem financiamento ou pagamento parcelado.

Depois deste enquadramento legal, a pergunta impera: por que razão se continua a utilizar a reserva na transação imobiliária, quando esta, de facto, não garante qualquer tipo de compromisso, até porque não existem qualquer tipo de penalizações ou obrigações das partes vendedoras e compradoras, existindo somente um compromisso e obrigação referente ao mediador?

As reservas são um instrumento negocial que já existe há anos, surgiram para se conseguir gerir o tempo da concretização do negócio, o qual muitas vezes não era concretizado por duas simples razões:

Razão 1 – Falta de liquidez imediata do potencial comprador, típico do segmento mais baixo, o qual, recorrendo a financiamento, poderia demorar meses para efetivar o contrato definitivo (escritura), sendo que a reserva servia para garantir que, durante esse período, o imóvel não seria vendido a outra pessoa;

Razão 2 – Grande parte das vezes os imóveis não têm os documentos em ordem, e, por isso, não se consegue fazer o CPCV de imediato. Para que o negócio continue com o compromisso definido no fecho, pede-se uma reserva até à celebração do CPCV e entrega do sinal.

Sempre na distinção das duas formas, verifica-se que, em relação ao sinal, parece não haver dúvidas sobre a sua utilização ser de facto essencial, bem como as penalizações e consequências inerentes ao ato e previstas na lei.

Já a reserva vai depender muito de como a agência imobiliária funciona, pois pode ser utilizada com termos de duração específicos.

Importa ainda referir que a frase muitas vezes ouvida:

– “… a reserva não tem valor jurídico”

Refere-se, não à reserva de propriedade prevista no art. 409, mas sim à reserva utilizada pelas mediadoras quando querem retirar um imóvel de venda por interesse de um potencial comprador, isto por não possuir um regime jurídico específico.

Vamos verificar, de seguida, as aplicações práticas com que se pode deparar no dia a dia, lidando com empresas de mediação imobiliária:

Empresas que trabalham com reversas. A partir do momento em que o cliente comprador reserva e o cliente vendedor aceita a proposta e consequentemente, a reserva, o imóvel será retirado do mercado até à celebração do CPCV ou, em certos casos, até à realização do contrato definitivo (escritura). A reserva tem um tempo de validade definido pela agência angariadora. Perante este modus operandi, a empresa pode ainda aceitar segundas ou até terceiras reservas, caso a primeira não vá para a frente dando-se então prioridade às outras por ordem de chegada. Vendedor e comprador devem ser avisados desta forma de trabalhar e logo desde o início da relação. Este tipo de modus operandi é muito frequente no segmento médio-baixo, baixo, em mercados de pouca liquidez e normalmente em empresas que trabalham em aberto.

Empresas que trabalham só com sinal (CPCV). Não há lugar a reservas, por isso, as propostas, quando são aceites pelo cliente vendedor, o CPCV é marcado o mais rapidamente, o imóvel sai do mercado, mas continuam a haver visitas. Eventualmente poderá haver novas propostas que devem ser sempre apresentadas de imediato ao cliente vendedor para que este possa decidir o que fazer. Geralmente, estas situações ocorrem no segmento médio-alto, alto e em mercados ou segmentos de muita liquidez. O imóvel só é retirado de venda quando da assinatura do CPCV.  Vendedor e comprador são avisados da forma de trabalhar desde o início da relação. Estas empresas trabalham, maioritariamente, em exclusivo do vendedor.

Empresas que trabalham com reservas e continuam a mostrar o imóvel. O cliente comprador faz a proposta, o vendedor aceita, mas a casa não sai do mercado, continua a ser visitada e continuam-se a aceitar propostas que são apresentadas ao cliente vendedor até à realização do CPCV. Nesse momento, a casa é retirada definitivamente do mercado. As propostas são todas apresentadas ao cliente vendedor e ele tem sempre a palavra final. A reserva tem uma duração curta, normalmente de 48 horas no máximo, a documentação tem de estar sempre em ordem, ou seja, atualizada de forma que se possa assinar o CPCV de imediato. Vendedor e comprador são avisados da forma de trabalhar desde o início da relação. Procedimento muito usual no segmento médio. Estas empresas trabalham, maioritariamente, em exclusivo.

Haverá, com certeza, outras formas de trabalhar, contudo tudo pode mudar quando o cliente vendedor é um promotor, nesse caso será o promotor a definir as regras do jogo.

Nota final, no caso de o negócio ser feito em partilha, quem dita as regras da reserva ou sinal, será sempre quem detém o CMI (Contrato de Mediação Imobiliária), logo, a empresa que representa o cliente comprador, tem de se sujeitar às regras da empresa que detém o CMI.

Artigo de Massimo Forte para o Imovirtual