O risco de prometer comprar um bem futuro…
Mesmo que nesta fase de mercado, não pareça, o imobiliário é um mercado de risco, por vezes até de risco elevado quando não se sabe esperar e avaliar todas as variáveis em situações onde o ganho é altamente atrativo.
É justamente nestes períodos definidos de expansionistas em que há escassez de oferta e excesso de procura que todo o cuidado é pouco, a emoção da oportunidade dá muitas vezes lugar à falta de razão e ao facilitismo saltando etapas cruciais para quem decide investir.
Um exemplo? Uma boa análise jurídica, fiscal e até uma análise cuidada de produto, as denominadas Due Diligence, uma ferramenta bastante útil e apenas utilizada por alguns profissionais quando a transação ascende a montantes mais altos. O que devia ser um procedimento padrão, dá lugar a aquisições feitas com base em feeling e ondas de positivismo influenciadas pela ideia de que o mercado, nunca muda.
Quando compra por exemplo um imóvel em planta sem uma PH, Propriedade Horizontal (só é possível materializar após conclusão da obra), ou quando faz um CPCV (Contrato de Promessa Compra e Venda), mesmo com a urbanização e loteamento não definido simplesmente porque a procura é grande e ninguém quer perder oportunidades, seja quem compra, quem vende, quem constrói e mesmo até quem medeia, estamos a decidir com base num pequeno grande pormenor:
- Estamos a prometer transacionar um bem futuro, ou seja um bem que ainda não está feito, nem constituído.
Tudo acaba bem quando tudo corre bem, ou seja, tudo acaba bem quando esse bem é concluído dentro do acordado como condicionantes e características redigidas no contrato assinado. O investimento é concluído e todas as partes ficam satisfeitas pois foi essa a ideia, ou melhor, promessa que todos acordaram na assinatura do referido contrato.
O problema é se alguém não cumpre com o prometido.
Se for quem compra, é fácil, perderá o direito ao sinal entregue.
Mas se quem falhar for a pessoa ou entidade que vende e se esta não tiver dinheiro para devolver o sinal porque faliu, ou mais grave, porque fugiu com o dinheiro ou ainda, vendeu a outro, não há então garantias para quem compra que tem apenas como recurso os tribunais como possibilidade de reaver pelo menos o montante entregue no contrato.
Mesmo em situações em que tenha havido a intenção do registo do Contrato-Promessa no momento da entrega do sinal (eficácia real), será importante referir que nos bens futuros, este tipo de garantia é uma impossibilidade devido ao facto do imóvel não estar ainda terminado e por isso, registado na conservatória. Assim sendo, nos bens futuros, poderá o promotor/vendedor dar uma garantia bancária first demand pelo menos pelo valor ou dobro do valor entregue pelo comprador, prática muito pouco comum em Portugal.
Ainda se poderá optar por depositar o sinal numa terceira entidade. Muitas vezes é utilizada a empresa de mediação que está a mediar o negócio para este efeito, sendo parte interessada na transação, mas mesmo assim, podendo assumir uma posição mais neutra.
Noutros países como por exemplo França ou Itália, este sinal é retido pelo notário, o qual só liberta para o promotor/proprietário quando o contrato é cumprido, caso contrário, poderá devolvê-lo a quem prometeu comprar.
Assim sendo, e porque estamos a atravessar um período especulativo onde por vezes a oportunidade turva a razão, quando pretender adquirir um imóvel, seja para investir ou para utilizar, será sempre importante, para além de verificar toda a documentação disponível do imóvel e de quem é o seu legitimo proprietário, verificar também o idoneidade da empresa promotora e porque não, o seu currículo de obras feitas e entregues, no limite, pode sempre exigir uma garantia bancária condicionada ao Contrato-Promessa assinado e pelo valor do sinal entregue.
O investimento imobiliário pode ser um ótimo investimento, mas como qualquer investimento, acarreta riscos mesmo quando se espera um bom retorno financeiro, por isso, de futuro, todo o cuidado é pouco.
Artigo de Massimo Forte para a Link to Leaders