Somente uma questão de conflitos de interesse!
A mediação e a avaliação imobiliária devem caminhar juntas no processo de servir melhor o Cliente. Recordo, a este propósito, o artigo escrito neste fórum, “AVALIAR E MEDIAR LADO A LADO PARA SERVIR O IMOBILIÁRIO”. Com verdade, devo dizer que nem sempre a relação entre as partes tem sido pacífica, e o motivo principal é a possibilidade de a mediação imobiliária poder fazer a avaliação de imóveis.
Para abordar este assunto com clareza, é necessário verificar o que está escrito na legislação que vincula a mediação e a avaliação imobiliária e o que definem as organizações profissionais sectoriais, articulando sempre com as necessidades e o serviço ao Cliente.
A lei que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária, a Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, é muito explícita quanto a esta temática, no seu artigo 17, n.º 2, d):
“Está expressamente vedado à empresa de mediação:
(…)
- d) Proceder à avaliação imobiliária dos imóveis objeto da mediação, bem como de todos os imóveis integrados nas carteiras das mediadoras imobiliárias com as quais mantenha qualquer relação de domínio ou de grupo ou daquelas que se apresentem no mercado sob a mesma marca comercial.”.
É, no entanto, curioso que nenhuma das associações profissionais do setor, ASMIP- Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal e APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, faz referência, nos seus códigos deontológicos ou estatutos, à possibilidade de os profissionais da mediação não fazerem avaliação de imóveis.
Já do lado dos peritos avaliadores de imóveis, tanto a legislação existente (Lei n.º 53/2015, Diário da República n.º 179/2015, Série I de 2015-09-14, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis), como as diversas organizações associativas proíbem explicitamente que os peritos avaliadores de imóveis possam exercer atividades de mediação imobiliária.
Quando as diversas legislações separam muito bem as duas atividades, não é, certamente, por questões de competência. O que as motiva é a gestão dos conflitos de interesse.
Este quadro legal levanta uma questão que pode preocupar a classe dos Agentes Imobiliários. Mas, então, quando um Agente Imobiliário está perante o Cliente, não o deve aconselhar sobre o preço com que irá colocar à venda o seu imóvel, nomeadamente se este preço estiver desajustado com o valor de mercado?
Claramente, deve. Claramente, o Agente Imobiliário tem de ter conhecimentos de avaliação imobiliária!
A este propósito, recordo aqui o documento do RICS, “Real estate agency and brokerage”, que considera que o Agente Imobiliário deve fornecer conselhos realistas e justificados relativamente ao provável preço de venda ou arrendamento, com base no seu melhor julgamento profissional, e que qualquer valor deverá ser fornecido de boa-fé e deverá refletir as condições atuais do mercado. Por outro lado, este valor deverá ainda estar sustentado em comparáveis de propriedades semelhantes em situações semelhantes.
No entanto, os Agentes Imobiliários devem ter presente que este aconselhamento não é uma avaliação formal do imóvel. Devem deixar claro aos seus Clientes que este aconselhamento não constitui uma avaliação mas sim uma perspetiva do que poderá ser o preço de mercado. Assim sendo, deverá ser disponibilizado um intervalo de valor onde se situará o valor do imóvel, devendo a escolha ser feita pelo Cliente.
Se o Cliente pretender uma avaliação, realizada de acordo com as International Valuation Standards (IVS)ou com as European Valuation Standards (EVS), deve contactar um perito devidamente credenciado.
Gostava de deixar claro, mais uma vez, que todos estes desenvolvimentos têm como única preocupação evitar conflitos de interesse.
Nesse sentido, não será descabido lembrar o aconselhamento que o RICS dá quando possam existir conflitos de interesse entre equipas de agentes, fomentando a criação de “Muralhas da China”.
Assim sendo, permito-me sugerir que nas empresas de mediação imobiliária existam departamentos perfeitamente estanques a produzir a informação a disponibilizar nos estudos de mercado fornecidos aos Clientes, pelos Agentes Imobiliários. Esta solução deverá ser suficientemente robusta para impossibilitar a passagem de informações ou dados de uma equipa de agentes para outra, garantindo o máximo de imparcialidade.
Avaliar e Mediar lado a lado para servir o Imobiliário!
João Fonseca
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