26 de Maio, 2021

A Avaliação Imobiliária e a Opinião de Valor, por José Covas | Presidente RICS Portugal

Massimo Forte

 

Em variadas circunstâncias ocorre confusão entre o uso das palavras “Avaliação Imobiliária” e “Opinião de Valor” estando a primeira associada ao trabalho de um avaliador imobiliário e a segunda ao trabalho de um mediador/agente imobiliário. No entanto, esses termos não devem ser usados indistintamente, pois possuem significados distintos.

 

Os avaliadores imobiliários em Portugal têm de estar registados na CMVM para poderem efetuar avaliações para o sistema financeiro português. Adicionalmente muitas das vezes é–lhes exigido certificações internacionais como fator adicional de qualificação e rigor como é o caso do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) a mais reputada e mundial organização do sector.

 

No âmbito do processo de certificação o avaliador tem de possuir um seguro de responsabilidade civil e cumprir com um conjunto de critérios que passam pela forma como deve efetuar a visita/inspeção do imóvel assim como o modelo de relatório de avaliação ou os métodos a utilizar. Adicionalmente a CMVM impõe um conjunto de incompatibilidades, não podendo o avaliador ter prestado nos últimos dois anos anteriores à avaliação qualquer outro serviço ao cliente, incluindo consultoria, mediação imobiliária ou gestão de imóveis. Para além destes requisitos o avaliador deverá ter um código de ética, sendo o código de ética do RICS um dos primeiros a ser reconhecido pela CMVM em Portugal.

 

O rigor do trabalho de avaliação e o propósito levam muitas das vezes a um conjunto significativo de horas para que o trabalho do avaliador corresponda ao que se pretende. A monitorização que os reguladores ou o RICS podem realizar ao papel dos avaliadores leva igualmente a que o cumprimento das regras seja levado de uma forma séria e profissional.

 

Uma parte importante do papel do avaliador no processo de avaliação é olhar para o mercado e interpretar o momento em que se vive, refletindo na sua avaliação por via da seleção de imóveis que possam ser comparáveis com o que está a avaliar. Nesta fase do seu trabalho tem obrigatoriamente de interagir com os mediadores de imóveis detentores de informação sobre as características dos imóveis em comercialização ou vendidos.

 

Os mediadores imobiliários, por seu lado, no seu dia-a-dia, e como parte do processo de comercialização de um imóvel, em diversas circunstâncias fornecem uma Opinião de Valor. Esta opinião de valor não é tão detalhada como uma avaliação e nem tem o propósito de fundamentar um processo de crédito por exemplo, mas é crucial para esclarecer o vendedor sobre de que forma o seu imóvel se enquadra no mercado local. O mediador imobiliário, com base numa visita prévia ao imóvel, análise dos dados do imóvel e nas listagens que detém de imóveis em comercialização ou comercializados recentemente, indica um intervalo de valores. Este intervalo de valores cumpre dois propósitos importantes, mesmo não sendo uma avaliação imobiliária: permite uma melhor gestão das expectativas do vendedor e permite o desenvolvimento de um plano comercial mais eficaz e que permita atingir os objetivos do cliente vendedor.

 

A avaliação imobiliária e a opinião de valor não têm necessariamente de chegar a valores idênticos até porque têm subjacentes procedimentos distintos e níveis de análise que podem levar a essa dissociação. Todavia acabam por ser complementares, sendo que ambos os profissionais acabam por depender bastante um do outro. O avaliador necessita de informação de mercado o mais completa possível, e isso apenas o mediador imobiliário lhe pode fornecer. O mediador imobiliário necessita que o avaliador faça o seu trabalho de uma forma rigorosa e com a maior e melhor informação possível para que, por exemplo, num processo de financiamento de um imóvel que esteja a comercializar a avaliação suporte o mesmo.

 

Em diversas ocasiões os avaliadores e os mediadores imobiliários estiveram um pouco de costas voltadas quando o mercado tem muito a ganhar com o seu trabalho conjunto e complementar. No final do dia desde que a ética e o profissionalismo sejam assegurados e que quer o mediador quer o avaliador possam trabalhar em conjunto com essa base forte, todos temos a ganhar e o mercado imobiliário eleva-se, protegendo em última circunstância o cliente final e promovendo-se a transparência do sector. Felizmente estamos a caminhar a passos largos para essa realidade, mas isso obriga a que todos nós, avaliadores e mediadores imobiliários, consigamos de uma vez por todas entender essa grande mais valia que surge da colaboração destes dois profissionais tão importantes.

 

Artigo de José Covas | Presidente RICS Portugal

 

Comentários (4)

Massimo Forte

02 de Junho, 2021

Caro Hugo Duarte, muito obrigado pelo seu comentário e partilha!

Hugo Duarte

02 de Junho, 2021

Quando calculam o valor potencial de um imóvel, os frutos do trabalho de um "perito avaliador imobiliário" e de um mediador/consultor imobiliário são ambos opiniões e avaliações. Nenhuma delas é uma ciência exata. Um pode intitular-se de "relatório de avaliação" e o outro por "análise de mercado", ou outro nome qualquer, mas são ambos opiniões, num determinado momento no tempo, de quem efetuou o trabalho. Uma má opinião de um mediador pode ter, como consequência, a não venda de um imóvel; e a má opinião de um "perito" pode ter, como consequência, a inviabilização de um empréstimo bancário. Há bons e maus profissionais em todas as profissões, nomeadamente nestas duas em questão. Em ambas há quem dedique tempo e seja profissional na execução do seu trabalho, bem como há os que não o fazem. O facto de uma requerer que, algures no passado, tenha sido emitida uma autorização pela CMVM, per se, não dá mais garantias de um bom trabalho. Quantas pessoas não conhecemos nós com licenciatura que são péssimos profissionais?... ambas as profissões necessitam urgentemente de maior credibilização por via de legislação e criação, nomeadamente de uma Ordem que os regule continuamente, não apenas à "entrada". Infelizmente, qualificação RICS e formação contínua não são exigências para se ser "perito" em Portugal. As opiniões transmitidas tanto pelos "peritos" como pelos mediadores depende, em muito, da qualidade da informação utilizada e, infelizmente, por falta de legislação e clareza, esta pode ser inútil para a avaliação em questão, deturpando o resultado final. Concordo que estas duas profissões deveriam andar de "mão dadas" e que os mediadores têm acesso a informação privilegiada de mercado, nomeadamente o preço das casas vendidas no passado recente, informação que, infelizmente, não é pública e que é fundamental para uma boa avaliação de um imóvel, pois são os melhores indicadores do preço que um comprador, num determinado momento no tempo, está efetivamente disposto a dar por um imóvel (valor do imóvel), ao contrário de algumas casas no mercado, que não refletem minimamente o preço justo e que, infelizmente, podem ser usadas por ambos estes profissionais, pois nada os impede de o fazer. Infelizmente, ao contrário do que é mencionado no artigo, um “perito” não “tem obrigatoriamente de interagir com os mediadores de imóveis detentores de informação sobre as características dos imóveis em comercialização ou vendidos”, limitando-se, muitos deles, a meras pesquisas, breves e mal efetuadas, em websites de promoção imobiliária (muitos destes com informação errónea e desatualizada), sem nunca, nesse processo, entrarem em contato com qualquer mediador imobiliário. Resumindo, uma profissão não é melhor que a outra e o resultado do trabalho de um não é necessariamente melhor que o do outro. Já assisti, várias vezes, fruto de ambas as profissões, a muito bom e a muito mau resultado (avaliação/opinião). Mais legislação e regulação é fundamental e urgente neste tema, como acontece noutros países.

Hugo Duarte

01 de Junho, 2021

Quando calculam o potencial valor de um imóvel, os frutos do trabalho de um "perito avaliador imobiliário" e de um mediador/consultor imobiliário são ambos opiniões e são ambos avaliações. Nenhuma delas é uma ciência exata. Um pode intitular-se de "relatório de avaliação" e o outro por "análise de mercado", ou outro nome qualquer, mas são ambos opiniões, num determinado momento no tempo, de quem efetuou o trabalho. Uma má opinião de um mediador pode ter, como consequência, a não venda de um imóvel; e a má opinião de um "perito" pode ter, como consequência, a inviabilização de um empréstimo bancário. Há bons e maus profissionais em todas as profissões, nomeadamente nesta duas em questão. Em ambas há quem dedique tempo e seja profissional na execução do seu trabalho, bem como há os que não o fazem. O facto de uma requerer que, algures no passado, tenha sido emitida uma autorização pela CMVM, per se, não dá mais garantias de um bom trabalho. Quantas pessoas não conhecemos nós com licenciatura que são péssimos profissionais?... ambas as profissões necessitam urgentemente de maior credibilização por via de legislação e criação, nomeadamente de uma Ordem que os regule continuamente, não apenas à "entrada". Infelizmente, qualificação RICS e formação contínua não são exigências para se ser "perito" em Portugal. As opiniões transmitidas tanto pelos "peritos" como pelos mediadores depende, em muito, da qualidade da informação utilizada e, infelizmente, por falta de legislação e clareza, esta pode ser inútil para a avaliação em questão, deturpando o resultado final. Concordo que estas duas profissões deviam andar de "mão dadas" e que os mediadores têm acesso a informação privilegiada de mercado, nomeadamente o preço das casas vendidas no passado recente, informação que, infelizmente, não é pública e que é fundamental para uma boa avaliação de um imóvel, pois são os melhores indicadores do preço que um comprador, num determinado momento no tempo, está efetivamente disposto a dar por um imóvel (valor do imóvel), ao contrário de algumas casas no mercado, que não refletem minimamente o preço justo e que, infelizmente, podem ser usadas por ambos estes profissionais, pois nada os impede de o fazer. Infelizmente, ao contrário do que é mencionando no artigo, um “perito” não “tem obrigatoriamente de interagir com os mediadores de imóveis detentores de informação sobre as características dos imóveis em comercialização ou vendidos”, limitando-se, muitos deles, a meras pesquisas, breves e mal efetuadas, em websites de promoção imobiliária (muitos destes com informação errónea e desatualizada), sem nunca, nesse processo, entrarem em contato com qualquer mediador imobiliário. Resumindo, uma profissão não é melhor que a outra e o resultado do trabalho de um não é necessariamente melhor que o do outro. Já assisti, várias vezes, fruto de ambas as profissões, a muito bom e a muito mau resultado (avaliação/opinião). Mais legislação e regulação é fundamental e urgente neste tema, como acontece noutros países.

Hugo Duarte

01 de Junho, 2021

Quando calculam o potencial valor de um imóvel, os frutos do trabalho de um "perito avaliador imobiliário" e de um mediador/consultor imobiliário são ambos opiniões e são ambos avaliações. Nenhuma delas é uma ciência exata. Um pode intitular-se de "relatório de avaliação" e o outro por "análise de mercado", ou outro nome qualquer, mas são ambos opiniões, num determinado momento no tempo, de quem efetuou o trabalho. Uma má opinião de um mediador pode ter, como consequência, a não venda de um imóvel; e a má opinião de um "perito" pode ter, como consequência, a inviabilização de um empréstimo bancário. Há bons e maus profissionais em todas as profissões, nomeadamente nesta duas em questão. Em ambas há quem dedique tempo e seja profissional na execução do seu trabalho, bem como há os que não o fazem. O facto de uma requerer que, algures no passado, tenha sido emitida uma autorização pela CMVM, per se, não dá mais garantias de um bom trabalho. Quantas pessoas não conhecemos nós com licenciatura que são péssimos profissionais?... ambas as profissões necessitam urgentemente de maior credibilização por via de legislação e criação, nomeadamente de uma Ordem que os regule continuamente, não apenas à "entrada". Infelizmente, qualificação RICS e formação contínua não são exigências para se ser "perito" em Portugal. As opiniões transmitidas tanto pelos "peritos" como pelos mediadores depende, em muito, da qualidade da informação utilizada e, infelizmente, por falta de legislação e clareza, esta pode ser inútil para a avaliação em questão, deturpando o resultado final. Concordo que estas duas profissões deviam andar de "mão dadas" e que os mediadores têm acesso a informação privilegiada de mercado, nomeadamente o preço das casas vendidas no passado recente, informação que, infelizmente, não é pública e que é fundamental para uma boa avaliação de um imóvel, pois são os melhores indicadores do preço que um comprador, num determinado momento no tempo, está efetivamente disposto a dar por um imóvel (valor do imóvel), ao contrário de algumas casas no mercado, que não refletem minimamente o preço justo e que, infelizmente, podem ser usadas por ambos estes profissionais, pois nada os impede de o fazer. Infelizmente, ao contrário do que é mencionando no artigo, um “perito” não “tem obrigatoriamente de interagir com os mediadores de imóveis detentores de informação sobre as características dos imóveis em comercialização ou vendidos”, limitando-se, muitos deles, a meras pesquisas, breves e mal efetuadas, em websites de promoção imobiliária (muitos destes com informação errónea e desatualizada), sem nunca, nesse processo, entrarem em contato com qualquer mediador imobiliário. Resumindo, uma profissão não é melhor que a outra e o resultado do trabalho de um não é necessariamente melhor que o do outro. Já assisti, várias vezes, fruto de ambas as profissões, a muito bom e a muito mau resultado (avaliação/opinião). Mais legislação e regulação é fundamental e urgente neste tema, como acontece noutros países.

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