A Mediação Imobiliária em Itália é diferente?

Na última e recente viagem que fiz ao meu país através da colaboração com a RE/MAX Expo Group em Itália, consegui ter a perceção de como funciona a Mediação Imobiliária neste mercado.

Em primeiro lugar será necessário referir que o mercado italiano está numa fase parecida com a do mercado Português e Espanhol, embora não de forma tão nítida, caminha para uma fase de mercado de vendedor, embora ainda com tendência de descida de preço em muitas zonas do país. A diferença em relação aos países ibéricos é que Itália tem grandes diferenças nos seus mercados internos, possivelmente devido à sua situação geográfica e assimetrias culturais e regionais que na minha opinião, são ainda mais fortes que em Espanha.

Vamos a dados. Em Itália, relativamente ao mercado do vendedor o tempo de absorção médio dos imóveis situa-se nos 6 meses, existindo, contudo, situações de exceção face aos centros das grandes cidades como por exemplo Milão que atualmente chega a ter tempos de absorção inferiores a 1 mês.

Falando agora mais precisamente da Mediação Imobiliária, segundo apurado localmente, estima-se que 70% do mercado imobiliário seja dominado pela mediação, valor superior a Portugal e Espanha, no entanto, existem ainda muitas empresas a trabalhar em regime aberto e os MLS não funcionam por não haver controle do regime contratado. As empresas Norte-Americanas com mais representatividade como a RE/MAX, estão a aplicar cada vez mais o seu método e estão a ganhar quota de mercado como consequência do reconhecimento do valor do serviço prestado em regime de exclusividade. Ao nível da legislação italiana, a exclusividade está prevista e é fechada, no sentido que após assinatura do contrato, a única forma de rescisão do cliente será pelo único motivo de não necessitar de vender, caso desista, durante o período vigente do contrato sem apelar ao motivo referido, os honorários serão sempre devidos, como de resto em qualquer situação em regime exclusivo e talvez seja esta uma das razões da maior dificuldade de aplicação da angariação através de um regime de exclusividade. Embora haja muita jurisprudência, também é verdade que a lei não protege o regime de angariação em aberto, tal como acontece em Portugal, desvalorizando as denominadas fichas de visita.

Os Agentes Imobiliários italianos, também denominados de consultores, têm de ter uma licença para operar, tal como os Brokers (Gerentes da Agência). A licença não é fácil de obter, o curso necessário para obtenção da licença é extremamente exigente e obriga a um exame, igualmente exigente servindo de filtro para eliminar à partida quem não tem skills e perfil para exercer esta profissão. O curso pode demorar de 3 a 6 meses e é ministrado em quase todo o país, são as Câmaras Municipais italianas que os licenciam através de um pelouro especializado para o efeito. A licença tem validade ilimitada, mas poderá ser retirada em caso de infrações graves, sendo o Agente proibido de exercer a profissão. Os Agentes novatos, ainda sem licença para operar, para experimentar a profissão poderão iniciar associando-se a outros, obtendo a terminologia de Assistente, algo muito comum em Portugal e Espanha quando o Agente quer começar a constituir a sua equipa.

Outra situação que difere e que se tornou prática comum, é a possibilidade de um Agente Imobiliário ou Agência poder receber uma comissão dos dois clientes (vendedor e comprador) na mesma transação, sendo esta prática totalmente legal e permitindo que se possa receber 3% do cliente vendedor e 3% do cliente comprador, perfazendo em média 6% de remuneração em cada transação existindo, contudo, empresas que cobram 4% + 3% respetivamente, elevando os seus honorários a 7%. Devido a esta prática apoiada pela legislação Italiana, cai um pouco por terra a situação da representação, ou seja, numa transação que se representa ou defende, tende-se a estar na posição desconfortável de estar dos dois lados, algo que o Agente Imobiliário de facto não quer levando a que muitos se assumam apenas como Angariadores e procurem sempre que possível a colaboração com um colega, ou seja, a partilha.

Outra área que se está a desenvolver imenso é a marca pessoal, principalmente com uma presença mais notória no online e redes sociais, ou não fossem os italianos experientes nesta matéria.