A simplificação dos procedimentos de urbanismo e ordenamento do território.

E a responsabilização dos seus intervenientes.

Foi publicado o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 08 de janeiro, que alterou diversos diplomas no domínio do urbanismo, ordenamento do território e indústria.

As alterações seguem a linha do programa de simplificação administrativa e legislativa que visa tornar mais fácil a vida dos cidadãos e das empresas, o SIMPLEX.

São eliminados gradualmente os atos desnecessários e é reduzida a carga burocrática, em harmonia com o “licenciamento zero”.

De entre as alterações em matéria urbanismo, destaco a eliminação da necessidade de obter licenças urbanísticas, mediante a criação de novos casos de comunicação prévia, de isenção e de dispensa de controlo prévio.
Para minimizar os custos de contexto é previsto que a partir de 1 de janeiro de 2024, nos casos em que a legislação admitir o procedimento simplificado da comunicação prévia, não será legalmente possível seguir o regime da licença. Ou seja, antes de 1 de janeiro os particulares, em virtude de um conjunto de circunstâncias, escolhiam o regime moroso da licença em detrimento da comunicação prévia, pois era opcional. Agora já não é possível fazê-lo.

O decreto-lei aprova também o deferimento tácito para as licenças de construção. Assim, se a decisão administrativa não for proferida no prazo legal, o projeto é considerado aprovado e o particular poderá realizá-lo. Além disso, o novo diploma elimina a necessidade de emissão de alvará da licença de construção e de utilização, que é substituído pelo recibo de pagamentos das taxas legalmente devidas.

Criou-se situações de isenção, sem qualquer procedimento administrativo de controlo prévio.

Por exemplo, nos casos em que exista aumento de número de pisos sem aumento da cércea ou fachada ou nos casos de substituição de vãos por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética.
E na esteira da celeridade, quando o particular, num requerimento ou numa comunicação, não tiver sido convidado a corrigir ou completar o pedido ou a comunicação, considera-se que se encontram corretamente instruídos, não podendo ser indeferido o pedido com fundamento na sua instrução incompleta.

O novo diploma determina ainda um “prazo de validade” ao RGEU, aprovando-se a sua revogação com efeitos a 1 de junho de 2026.

Mas enquanto junho de 2026 não chega, o legislador aditou e revogou vários dos seus artigos, eliminando exigências excessivas e permitindo a modernização dos imóveis habitacionais.
Por exemplo, houve a eliminação da obrigatoriedade de bidés e banheiras em casas de banho e a possibilidade de soluções contemporâneas como kitchenettes ou cozinhas walk through, as cozinhas-armário.
Foi também aditado ao RGEU o artigo 1.º-A, que estabelece que o diploma é agora “aplicável à construção modular de carácter permanente (…) independentemente da sua natureza amovível ou transportável”.

Destaco outra importante alteração ao RGEU, que agora estabelece que em edifício ou fração após a realização de operação urbanística sujeita a controlo prévio, a utilização do imóvel não carece de qualquer ato permissivo.

Assim, é dispensada a autorização de utilização, que depende apenas da entrega à Câmara Municipal do termo de responsabilidade e das telas finais, sendo que estas são apenas exigidas quando tenha existido alterações do projeto.

Por sua vez, muito se tem falado sobre a eliminação da obrigatoriedade de exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos.

Sendo a transação um negócio particular, passou a ser unicamente da responsabilidade das partes a verificação da conformidade dessa documentação para celebração do título de compra e venda.

Assim, compradores e vendedores devem sempre procurar advogados que atuem no direito imobiliário ou mediadoras imobiliárias capacitadas, para garantir a conformidade legal de toda a documentação.

Verifica-se neste decreto-lei a intenção de descomplicar procedimentos e consagrar o digital como regra de atuação, com o objetivo de melhorar a qualidade dos serviços públicos.

Resta-nos esperar que as plataformas e aplicativos informáticos correspondam às expectativas de desmaterialização dos procedimentos públicos e de facilitação da atuação dos particulares.

Artigo de Esraíta Delaias para blog Massimo Forte | Escritório de Advogados Esraíta Delaias