PORQUE É QUE O MERCADO IMOBILIÁRIO FOI O MAIS RESILIENTE DURANTE A PANDEMIA?

O Mercado Imobiliário, na generalidade, foi o mais resiliente de todos os mercados face à crise pandémica.

Muitos ficaram espantados e até se atreveram no início da pandemia e nos primeiros lock down a antever um momento catastrófico para o mercado imobiliário, em específico, para o mercado da mediação por comparação ao que já tinha acontecido na anterior crise do subprime em 2008. Mas felizmente, estas previsões dos mais céticos não aconteceram e o mercado manteve-se, tendo sido inclusive considerado como um dos mercados que melhor aguentou o impacto desta súbita crise.

E porquê? O que está por trás disto? Será obra do acaso?

Pois na minha opinião não. Percebendo melhor as características deste mercado tão específico conseguimos entender a razão pela qual este mercado aguentou tão bem este impacto.

  1. Fixidez. O bem ou produto imobiliário é fixo, não sai do sítio, por isso não tem problemas de deslocação ou distribuição e é por isso que a localização será sempre um dos pontos mais importantes na sua valorização ou desvalorização. Durante a pandemia assistimos a um interesse momentâneo de imóveis localizados em espaços verdes e fora dos grandes centros das cidades, tendo esses imóveis valorizado de forma repentina devido à procura que manteve o mercado ativo.

 

  1. Falta de liquidez. O bem imóvel é considerado de difícil liquidez a nível financeiro, ou seja, demora muito tempo (meses ou até anos) para se transformar em dinheiro devido à envolvência e complexidade da tomada decisão por parte de quem vende e compra e mesmo de quem investe, ao valor elevado do produto, aos custos de transação e principalmente, devido à enorme burocracia envolvida tanto no financiamento como na operação em si.

 

  1. Produto imóvel, produto único. Não há imóveis iguais, mesmo quando são similarmente construídos, assim sendo, a sua escolha e a sua venda são geralmente processos lentos de comparação, avaliação e negociação.

 

  1. Volatilidade. O bem imóvel valoriza e desvaloriza como qualquer bem, mas geralmente demora tempo a corrigir, ou seja, é lento na subida ou descida de preço. Esta característica é verificada nos ciclos imobiliários que podem demorar décadas a transitar.

 

  1. Valor do bem. Como já referi o valor de um bem imóvel é geralmente elevado, a maior parte dos portugueses necessita de financiamento para fazer uma compra, o que implica uma longa caminhada através de um processo bancário que hoje é ainda burocrático e com muitas especificidades que não se refletem de imediato na oferta e que podem condicionar a decisão, como a avaliação bancária, ou os seguros. As vendas mantiveram-se possíveis neste período por existir liquidez com taxas de juros baixas. Apesar de haver dinheiro, a dificuldade de acesso ao crédito cria segurança à instituição, mas lentidão e frustração ao seu cliente que só se apercebe das várias condicionantes depois de decidir a compra, no entanto foi na criação de regras mais apertadas de acesso ao crédito que se criou condições para garantir que não se criam mais bolhas com uma atribuição de crédito irresponsável.

 

  1. Escassez. Um imóvel é um bem escasso de reposição lenta, o que faz com que a variação dos preços seja lenta. Quando de repente nos vimos num mercado de pandemia, este ponto foi critico: foi possivelmente devido à falta de oferta face à procura que os preços não desceram abruptamente (entenda-se em poucos meses), situação oposta à crise do subprime onde existia uma grande oferta de imóveis disponível no mercado.

 

  1. Informação opaca. Apesar de existir cada vez mais tecnologia, o mercado imobiliário é ainda um dos mercados onde a informação é opaca, irregular e muito pouco compilada, por conseguinte, pouco monitorizada, o que dá origem a grandes discrepâncias de informação sobre os valores reais de transação vs valores de venda. Provoca desconfiança e instabilidade na aquisição de um bem. O mercado manteve-se, mas acredito que teria maiores oportunidades de transação se pensasse no seu cliente e na forma como este se deve sentir em relação à maior transação da sua vida: seguro. Não existe uma bolsa global do mercado onde se possa entender melhor quantos imóveis existem para venda, quantos foram vendidos, quais os valores reais de venda, e o tempo que demoraram a ser vendidos.

 

Não podemos esquecer que o bem imóvel na sua maioria satisfaz uma necessidade primária e por isso, muito sensível para a tomada de decisão de qualquer pessoa que na maioria dos casos é ponderada e quando uma decisão é ponderada é resiliente.

 

Artigo de Massimo Forte na bolsa de especialistas da Visão