PORQUE É QUE O MERCADO IMOBILIÁRIO FOI O MAIS RESILIENTE DURANTE A PANDEMIA?
O Mercado Imobiliário, na generalidade, foi o mais resiliente de todos os mercados face à crise pandémica.
Muitos ficaram espantados e até se atreveram no início da pandemia e nos primeiros lock down a antever um momento catastrófico para o mercado imobiliário, em específico, para o mercado da mediação por comparação ao que já tinha acontecido na anterior crise do subprime em 2008. Mas felizmente, estas previsões dos mais céticos não aconteceram e o mercado manteve-se, tendo sido inclusive considerado como um dos mercados que melhor aguentou o impacto desta súbita crise.
E porquê? O que está por trás disto? Será obra do acaso?
Pois na minha opinião não. Percebendo melhor as características deste mercado tão específico conseguimos entender a razão pela qual este mercado aguentou tão bem este impacto.
- Fixidez. O bem ou produto imobiliário é fixo, não sai do sítio, por isso não tem problemas de deslocação ou distribuição e é por isso que a localização será sempre um dos pontos mais importantes na sua valorização ou desvalorização. Durante a pandemia assistimos a um interesse momentâneo de imóveis localizados em espaços verdes e fora dos grandes centros das cidades, tendo esses imóveis valorizado de forma repentina devido à procura que manteve o mercado ativo.
- Falta de liquidez. O bem imóvel é considerado de difícil liquidez a nível financeiro, ou seja, demora muito tempo (meses ou até anos) para se transformar em dinheiro devido à envolvência e complexidade da tomada decisão por parte de quem vende e compra e mesmo de quem investe, ao valor elevado do produto, aos custos de transação e principalmente, devido à enorme burocracia envolvida tanto no financiamento como na operação em si.
- Produto imóvel, produto único. Não há imóveis iguais, mesmo quando são similarmente construídos, assim sendo, a sua escolha e a sua venda são geralmente processos lentos de comparação, avaliação e negociação.
- Volatilidade. O bem imóvel valoriza e desvaloriza como qualquer bem, mas geralmente demora tempo a corrigir, ou seja, é lento na subida ou descida de preço. Esta característica é verificada nos ciclos imobiliários que podem demorar décadas a transitar.
- Valor do bem. Como já referi o valor de um bem imóvel é geralmente elevado, a maior parte dos portugueses necessita de financiamento para fazer uma compra, o que implica uma longa caminhada através de um processo bancário que hoje é ainda burocrático e com muitas especificidades que não se refletem de imediato na oferta e que podem condicionar a decisão, como a avaliação bancária, ou os seguros. As vendas mantiveram-se possíveis neste período por existir liquidez com taxas de juros baixas. Apesar de haver dinheiro, a dificuldade de acesso ao crédito cria segurança à instituição, mas lentidão e frustração ao seu cliente que só se apercebe das várias condicionantes depois de decidir a compra, no entanto foi na criação de regras mais apertadas de acesso ao crédito que se criou condições para garantir que não se criam mais bolhas com uma atribuição de crédito irresponsável.
- Escassez. Um imóvel é um bem escasso de reposição lenta, o que faz com que a variação dos preços seja lenta. Quando de repente nos vimos num mercado de pandemia, este ponto foi critico: foi possivelmente devido à falta de oferta face à procura que os preços não desceram abruptamente (entenda-se em poucos meses), situação oposta à crise do subprime onde existia uma grande oferta de imóveis disponível no mercado.
- Informação opaca. Apesar de existir cada vez mais tecnologia, o mercado imobiliário é ainda um dos mercados onde a informação é opaca, irregular e muito pouco compilada, por conseguinte, pouco monitorizada, o que dá origem a grandes discrepâncias de informação sobre os valores reais de transação vs valores de venda. Provoca desconfiança e instabilidade na aquisição de um bem. O mercado manteve-se, mas acredito que teria maiores oportunidades de transação se pensasse no seu cliente e na forma como este se deve sentir em relação à maior transação da sua vida: seguro. Não existe uma bolsa global do mercado onde se possa entender melhor quantos imóveis existem para venda, quantos foram vendidos, quais os valores reais de venda, e o tempo que demoraram a ser vendidos.
Não podemos esquecer que o bem imóvel na sua maioria satisfaz uma necessidade primária e por isso, muito sensível para a tomada de decisão de qualquer pessoa que na maioria dos casos é ponderada e quando uma decisão é ponderada é resiliente.
Artigo de Massimo Forte na bolsa de especialistas da Visão
