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Quais são os seus valores? Ética na Mediação Imobiliária

Antes de começarmos a falar de ética e de comportamentos mais ou menos corretos, na minha opinião, há que estabelecer padrões e valores, pois o que para mim é um comportamento adequado, para outros poderá não ser. É claro que neste momento está a pensar algo como: “mas há mínimos a respeitar…”, pois diria que esses mínimos são os padrões pelos quais nos regemos, e que mesmo assim, poderão ser diferentes talvez não de pessoa para pessoa, mas de grupo para grupo, ou ainda, de estilo para estilo.

Tendo em conta esta introdução, vou arriscar e colocar em jogo algumas opiniões mais regulamentadoras em relação à atividade da Medição Imobiliária, tentando orientar para um determinado padrão ético, sendo que os meus valores vão com certeza condicionar a minha abordagem.

Vamos chamar estes valores de obrigações imprescindíveis do Mediador e Angariador Imobiliário, perante os seus clientes e perante situações que podem ocorrer no mercado:

Aproximação das Partes

Estabelecimento das formas de atuação e intervenção necessárias, sempre salvaguardando o que lhe foi imposto pela ou pelas partes titulares do negócio.

Estabilidade

A “real” atividade de mediação deverá ser exercida de modo estável tendo em vista uma operação, um “objetivo”, mesmo que este surja como ato isolado, mas, que pressupõe à partida, a realização de um número indefinido de operações com ou sem a imposição de terem que se respeitar prazos curtos.

Informação

A mediação terá que assentar num dever leal de informação, sobre o qual o mediador deverá manter todas as partes totalmente (bem) informadas, mesmo sob pena do mediador estar a ter um papel nocivo relativamente à posição que deverá manter.

Boa-fé e equidistância face ao negócio

A atuação do mediador implica que a aproximação das partes e os contactos mantidos entre elas (diretamente ou através do mediador), sejam norteados por uma intervenção positiva deste, com a margem necessária entre as partes, para que possam, se da sua vontade, concertar e acertar o objetivo. O “verdadeiro” e “puro” mediador não dispõe de qualquer mandato para vincular uma das partes perante a outra. O mediador deverá limitar-se a encontrar a contra parte, a preparar e a fomentar o necessário para a conclusão do “objetivo”.

Confidencialidade

Por regra, será um elemento fundamental, já que a mediação é uma atividade específica de aproximação e concertação de vontades, pelo que é fundamental não divulgar no mercado. Isso poderá ser prejudicial para o objetivo pois não será conveniente que terceiros venham a saber (depois de concluído o objetivo o mediador deverá manter confidencialidade sobre um negócio que não foi “seu”).

Restituição do que não lhe pertence

Muitas vezes, o mediador atua com poderes de representação ou, mesmo que não os tenha, com poder (por si reclamado) de receber o necessário para garantir (a uma ou a ambas as partes) a manutenção do interesse para o objetivo. Tudo o que neste âmbito o mediador venha a receber, terá que, com exceção da sua remuneração, devolver (incluindo valores, documentos, informações, etc.).

Num dos maiores riscos que a atividade mediação acarreta, tenho especial interesse pelo designado por by-pass, onde as partes se superaram ao mediador e desenvolvem o objetivo, depois de ter sido o mediador a juntá-las. Nestes casos, as partes, depois de aproximadas, pretendem furtar-se à retribuição que (ambas ou uma delas) deveria pagar ao mediador. Um dos maiores cuidados que a atividade de mediação exige, prende-se com a posição do mediador a nível da forma como poderá intervir junto das partes. Em especial, qual a sua forma de intervenção, o que poderá receber; o que poderá reter; e o que poderá guardar de uma das partes para entregar à outra. Trata-se de um posicionamento que preocupa qualquer forma de mediação.

Agora que vimos alguns pilares base, pergunto, identificam-se? Possivelmente já se identificaram com alguns, ou não, sabemos que esta questão foi imediatamente colocada ao nosso cérebro que responde segundo aquilo que acreditamos, ou seja, segundo as nossas crenças e valores. Vamos agora tentar definir o que será o correto comportamento do Mediador Imobiliário e os pontos críticos, ou “foras de jogo”, que não minha opinião, põe em causa a tão falada ética profissional:

Acompanhamento aos clientes vendedores e compradores

O acompanhamento a clientes deverá ser feito de forma comercialmente correta, evidenciando valores de honestidade e integridade. Por exemplo, não dar o preço correto de uma propriedade, referindo um preço mais elevado na expectativa de uma negociação para chegar ao preço correto, não é uma forma transparente de fazer mediação.

Verificou-se durante anos, formas menos corretas no acompanhamento de clientes com o intuito de simular factos ou omitir, com o intuito de forçar uma decisão por parte de ambos os clientes.

“Técnicas de Vendas” menos próprias

Outro ponto interessante é a variedade de formas de conseguir uma decisão positiva de um cliente, sem olhar a meios para atingir os fins. Exemplos como simular um cliente para obter uma angariação, simular um cliente para pressionar uma decisão de venda ou omitir situações sobre o imóvel ou sobre a sua localização. Estes exemplos são negativos, porque além de haver um nítido fingimento ou mesmo simulação de uma situação, se o cliente vendedor se apercebe, coisa que será com certeza bem possível num futuro próximo, quebrará a sua confiança. Poderá ainda divulgar este acontecimento a alguém que conheça ou mesmo ao mercado em geral, o que poderá provocar no angariador uma quebra total de notoriedade e reputação, muitas das vezes irreparável, obrigando ao mesmo a uma mudança de zona. Este negócio tem por base a credibilidade e a confiança.

Adulteração da informação

Outra prática menos nobre é o falseamento de informação em função do objetivo. É frequente este tipo de comportamento na angariação do imóvel, no que se refere às amostras de valores de venda.

Omissão de informação

Também incorreto será a pouca clareza, ou mesmo omissão de informação relevante, para se efetuar uma transação. Podemos encontrar este comportamento tanto no cliente comprador, como no cliente vendedor.

Concorrência (Parceiros)

Cada vez mais a concorrência na mediação imobiliária é, e será, encarada como parceria. Para que haja um bom entendimento entre os mesmos e para que as parcerias entre mediadores e angariadores possam proliferar, é importante definir e implementar o uso de regras de boa conduta baseadas no bom senso.

A Lealdade

O mediador imobiliário não deve tratar de obter vantagens desleais sobre os parceiros e deve estar disposto a partilhar com eles, o fruto dos seus estudos e experiências profissionais. No mesmo âmbito, não deve o mediador comentar de forma negativa a atuação de um parceiro.

Respeito do requisito de exclusividade

Os profissionais do sector devem respeitar-se nas relações estabelecidas entre si e também entre clientes no que diz respeito a todas as situações em que, através de contrato de mediação imobiliária, se tenha previsto atribuir a cláusula de exclusividade a um determinado mediador.

Remuneração de partilhas

A divisão das remunerações entre mediadores, no âmbito de situações em que intervenham conjuntamente num mesmo negócio, deve fazer-se sempre, sobre bases fixadas previamente para evitar qualquer litígio quando o negócio se conclua.

Promoção do imóvel através de placa

As placas de informação contendo anúncios com expressões como: “vende–se”, “permuta-se”, “arrenda-se”, e outras similares, afixadas numa propriedade, não devem ser colocadas por mais de um mediador imobiliário e, em todo o caso, só com autorização do respetivo proprietário, salvo se essa autorização tenha sido conferida a vários mediadores conjuntamente. Também não é aconselhável promover um imóvel, independentemente da motivação do proprietário, que está fora de preço e por isso mesmo com poucas probabilidades de vendas, apenas porque o mesmo é bem localizado e a placa de venda irá funcionar para atrair potenciais clientes para outros imóveis.

Concorrência desleal

Embora não esteja instituída qualquer tabela de remunerações mínimas, o mediador imobiliário não deve prestar-se a oferecer os seus serviços por montantes que, quer fixos ou percentuais, sejam manifestamente inferiores aos que usualmente são praticados pelos seus colegas de profissão na zona em que se realiza o negócio a fim de evitar concorrência desleal.

Para terminar, deixo-vos uma frase que reflete um pouco o comportamento comercial que um angariador imobiliário deveria ter face à concorrência:

“Enquanto um angariador não conseguiu o contrato em exclusivo, a concorrência será sempre concorrência, quando o contrato é assinado, os concorrentes tornam-se parceiros”

Ficaram aqui patentes alguns padrões claros de ética e comportamento do Mediador e Angariador Imobiliário, contudo, salvaguardo que nunca é de mais a utilização do bom senso e a forte orientação nas crenças e valores dirigidos para o bom serviço a cliente, seja ele vendedor ou comprador. Por último, o respeito pelos colegas dentro ou fora da empresa com quem trabalhamos é outro pilar base que só irá servir para valorizar a classe e defende-la em momentos em que a mesma ficará menos bem conotada, pois concorrentes ou não, somos todos Mediadores e Angariadores Imobiliários.

Este artigo foi publicado no Blog www.IMOnews.pt