Como investir melhor em imóveis para reabilitar? Simples, fale também com o seu Mediador Imobiliário.

Como investir melhor em imóveis para reabilitar? Simples, fale também com o seu Mediador Imobiliário.

 

A reabilitação de um imóvel, seja ele uma fração ou um edifício, resume-se à sua recuperação que lhe permite o retorno da sua funcionalidade, tentando manter, enquanto possível, a sua identidade física. Esta complexa relação transforma-se, na maior parte dos casos, num binómio de difícil gestão.

Uma das partes mais sensíveis na reabilitação é realmente o seu começo, entenda-se, mesmo antes de se iniciar a parte operacional do projeto. É nesta fase delicada, que os arquitetos e projetistas intervêm, ou deveriam intervir, de forma ativa.

O antes e o depois, o passado e o futuro, têm de ser transpostos na reabilitação de forma natural, sem prejudicar os que utilizaram e os que vão utilizar o bem imóvel, logo, estes técnicos terão de ter uma atitude abrangente e de auscultação constante das pessoas que habitam ou habitaram estes edifícios, do seu meio envolvente, dos seus materiais, da sua história, e porque não, do futuro do imóvel que se pretende reabilitar. Todos estes pontos deverão ser analisados de forma exaustiva, mas principalmente de forma coerente e consistente pois no futuro, são eles que ditarão se o projeto foi bem integrado, logo, bem-sucedido.     

Para melhor perceber como podemos planear e fazer estes investimentos, quis auscultar várias empresas especializadas na reabilitação de edifícios antigos para entender as suas metodologias de trabalho desde o momento da procura do imóvel (a maior parte das vezes do prédio), até à entrega das frações, ou mesmo até, a uma eventual gestão de pós-venda que hoje se revela de grande importância. Em cada uma das fases descritas à frente, mostrarei como, e onde o Mediador Imobiliário poderá ajudar.

Verifiquei que as principais fases do investimento se podem dividir em sete:

• Procurar o prédio para reabilitar;

• Analisar o prédio;

• Negociar e contratar;

• Indemnizar os inquilinos;

• Elaborar o projeto e executar a obra;

• Concluir e entregar a obra (pós-venda);

• Manter e dar garantias.

 

1ª fase _ Procurar o prédio para reabilitar

As empresas especializadas no investimento em reabilitação de edifícios antigos, recorrem muitas vezes a empresas de Mediação Imobiliária para as fases de procura e preparação de processos, isto garante-lhes maior segurança e garantia na negociação e tratamento da documentação. Porém, e na maior parte dos casos, as empresas de mediação não detêm toda a informação dos produtos disponíveis, especialmente aqueles que ninguém sabe que estão à venda, e nos quais residem normalmente as boas oportunidades de negócio. Por isso, estas empresas recorrem muitas vezes à angariação direta de rua, também denominada de “boca a boca”, ou à sua rede de networking.

O Mediador Imobiliário especialista numa zona restrita de atuação, poderá ser a mais-valia que o investidor procura, evitando que este não se preocupe muito com esta fase ou que perca o seu tempo e recursos.

Por isso, o Mediador Imobiliário que se posiciona numa zona, e que se torne especialista no seu todo será fator-chave de sucesso para avaliação de mercado e tomada de decisão segura.

2ª fase _ Analisar o prédio

Quando se encontra uma oportunidade de negócio, é necessário proceder à avaliação do imóvel. As empresas de investimento procedem a dois tipos de avaliação: podem determinar o valor do imóvel no estado em que se encontra (em muitos casos ainda com inquilinos existentes); ou podem ainda determinar o valor do imóvel, imaginando o prédio no seu estado físico actual, mas totalmente devoluto de inquilinos. Logo de seguida, fazem um orçamento de obras considerando os seguintes fatores de avaliação:

• Área;

• Fogos livres;

• Estado de conservação (quanto pior, melhor);

• Inquilinos (legais, ilegais, e com mais de 70 anos)

• Localização (para avaliação deste fator é obrigatório fazer um reconhecimento da zona);

• Modo de uso e Título Constitutivo (obrigatório fazer a verificação dos documentos e aspetos legais relevantes);

• Plantas, alçados, etc. (a solicitação dos elementos gráficos é obrigatória).

Com um orçamento de obras, e tendo em conta as análises prévias, pode-se assegurar qual a melhor opção entre:

• Reabilitar para vender;

• Reabilitar para arrendar;

• Reabilitar para arrendamento turístico.

Essa escolha do modelo de negócio recai normalmente na especialidade de cada investidor/promotor, e sobretudo, na análise das rentabilidades do investimento.

O Mediador Imobiliário especialista pode aqui contribuir, demonstrando o seu conhecimento e fazendo uma avaliação sobre a localização do imóvel versus o modelo de negócio e objetivo de investimento, pois haverá zonas específicas dentro de cada zona para cada opção.

Após esta definição, e antes de se avançar, deve-se planear, e é nesta fase que deverá entrar uma Proposta de Projeto de Arquitetura e uma Orçamentação da Obra.

Para finalizar e apoiar a escolha do modelo de negócio, deve-se juntar um relatório com estudo de preços a que chamamos de Estudo de Mercado. Os Estudos de Mercado feitos por Mediadores Imobiliários serão uma ferramenta muito importante de decisão para os investidores, pois são relatórios muito específicos, baseados em valores de mercado reais e com menor margem de erro pois são precisos e actuais no que diz respeito a valores e conhecimento de zona.

Os métodos de análise a utilizar serão o método comparativo e o de rendimento, neste último tendo em atenção o fator “inquilinos”.

 

3ª Fase _ Negociar e contratar

Após análise do interesse de investimento, avaliando se o prédio é passível de ser reabilitado, decide-se, e entra-se na fase da negociação com o proprietário, a qual termina com a contratação e celebração da respetiva escritura de compra e venda.

Aqui o Mediador Imobiliário tem um papel fundamental no apoio na negociação. O Mediador Imobiliário permite que não haja negociação direta, o que cria uma vantagem para o investidor, que ganha uma melhor posição negocial, quando representado por alguém pois reduz a carga emocional e evita a sua exposição.

4ª Fase _ Indemnizar os inquilinos

Esta fase é crítica, tornando-se mesmo fulcral quando as frações devolutas estão em minoria, ou eventualmente não existem. A viabilidade da obra, seja a nível técnico, como económico, passa pela gestão dos andares ocupados. Aqui surgem duas hipóteses: é oferecido dinheiro ao inquilino para ele sair; ou quando este já é proprietário do referido imóvel tenta-se comprar o imóvel pelo mesmo dinheiro calculado na indemnização. Normalmente há aceitação por parte do inquilino, de uma das duas propostas, muito devido ao estado de elevada degradação do prédio e do andar em causa. Também existem casos em que não se chega a acordo, quando isso acontece, é feita uma vistoria ao andar, e far-se-ão obras com o intuito de garantir a estrutura do resto do prédio e viabilidade do projeto.

Mais uma vez o Mediador Imobiliário pode apoiar as negociações, tornando-as mais fáceis e próximas. As Mediadora Imobiliárias dispõem igualmente de serviços jurídicos que poderão ajudar na parte do cálculo de eventuais indeminizações, bem como, com toda a questão legal de eventuais despejos.

 

5ª Fase _ Elaborar o projeto e executar a obra

Nestes projetos tenta-se fazer o menor número de alterações possíveis, evitando assim a entrega posterior de um projeto de alterações à Câmara Municipal. Este tipo de método, só é possível em prédios muito antigos, onde nem a própria Câmara Municipal tem elementos gráficos nota de registo.

Normalmente, quando há um projeto de arquitetura, e antes de se começar as obras, deverá ser feita uma comunicação formal à Câmara Municipal. Solicita-se uma licença de obras, e só se começa a obra após levantamento do respetivo livro e alvará na Câmara Municipal. A licença específica para a montagem de andaimes é solicitada num processo paralelo ao da licença de obras, para não criar qualquer tipo de atrasos, mesmo assim, a licença relativa aos andaimes poderá demorar cerca de 2 meses (prazo médio na zona de Lisboa).

No caso em que as alterações ao projeto existente se demonstrem de elevada adulteração, e quando existem elementos gráficos significativos na Câmara Municipal, é inevitável a apresentação de um projeto de alterações, já referido anteriormente como projeto de arquitetura. O qual, para além das complicações ao nível da discussão do mesmo por parte dos Arquitetos da Câmara Municipal, poderá ainda demorar alguns meses para ser aprovado (em norma, mais de 6 meses). Tudo depende da dimensão do projeto.

A execução da obra em si, tem tempos diferentes de conclusão, sendo que:

• Uma obra com 6 fogos, considerada pequena, pode demorar cerca de 4 meses;
• Uma obra com 12 fogos poderá chegar a 1 ano, isto tudo sem contabilizar eventuais imprevistos;
• Um ponto importante é o estado do prédio, se ele tiver devoluto, existe uma facilidade acrescida na execução da obra, se ao contrário, o prédio estiver habitado, tudo se tornará mais difícil, o que vai aumentar o tempo da realização da obra.

 

O Mediador Imobiliário, pode igualmente apoiar nesta fase, continuando a fornecer apoio jurídico através dos Serviços de Solicitadoria que tem contratado com o gabinete jurídico com que trabalha regularmente. Além do mais, será também uma preciosa ajuda no apoio administrativo e na mediação da relação com eventuais inquilinos que permaneçam no prédio, ou com proprietários de frações. Sem dúvida, que a opção de manter o mesmo interlocutor durante estas fases revelará ser, uma grande vantagem.

6ª Fase _ Concluir e entregar a obra (pós-venda)

Para não deixar a opção dos materiais aos eventuais interessados, os acabamentos são previamente escolhidos, pois a sua alteração em obra não é conveniente em termos económicos.

Por esta razão, a maior parte das empresas de investimento iniciam a comercialização (venda ou arrendamento), após a conclusão da obra.

Em relação ao processo de venda ou arrendamento dos fogos, os investidores voltam a recorrer ao serviço do Mediador Imobiliário e da sua empresa, porém, não têm o hábito de celebrar contratos em regime de exclusividade, pois têm a pretensão de conseguir colocar os melhores andares em venda direta, sem recorrer a empresas de mediação.

É importante referir, que a finalização do projeto termina quando é entregue, junto da Câmara Municipal, o livro de obra ou vistoria final com entrega de telas finais e respetivo licenciamento.

O ideal será ter um parceiro de Mediação Imobiliária, especialista na área, que consiga acompanhar todas as fases do processo até ao fim.

Apesar da perceção ser, de que não faz muito sentido trabalhar com a Mediação Imobiliária em regime de exclusividade, os investidores que não optam por esta forma de trabalhar desde início, acabam por assinar mais tarde, o que os acaba por comprometer em tempo perdido na venda, e mais, sem grande apoio.

A probabilidade de venda em regime de exclusividade não se põe em causa, desde de que, a empresa de Mediação Imobiliária partilhe e divulgue de forma dedicada e plena, com todas empresas de Mediação da zona, ou fora dela.

 

7ª Fase _ Manutenção e garantias

Obras de reabilitação deste tipo, têm, tal como as construções novas, uma garantia de 5 anos a partir da data da escritura, a qual normalmente corresponde com o começo da utilização do bem imóvel. Nos primeiros 2 anos, os prédios antigos costumam dar alguns problemas de fissurações, até se concluir o fenómeno do assentamento do reboco nas paredes. De qualquer forma, mesmo reabilitados, estes prédios não deixam de ser antigos (alguns com mais de 100 anos), carecem por isso de uma manutenção de qualidade, contínua e muito específica por parte dos novos proprietários, caso contrário, será relativamente fácil surgirem problemas relacionados com humidades e fissuração das paredes entre os mais comuns.

Para um investidor especialista em reabilitação, o pós-venda é uma fase muito sensível, onde se joga e julga toda a reputação das suas obras. O Mediador Imobiliário poderá ser uma peça importante na seleção dos compradores ou arrendatários, pois nem todas as pessoas têm as características para habitarem em prédios antigos. Esta seleção poderá ditar a inexistência de problemas futuros. Mesmo assim, e porque estamos a falar de prédios antigos, ter um Mediador que possa fazer a gestão de eventuais reclamações ou de manutenção, será uma grande ajuda. Além disso, hoje em dia, um Mediador Imobiliário que trabalhe este tipo de produto tem, na maior parte das vezes, o serviço de gestão de arrendamentos, o que permite ao investidor, não se preocupar com esse investimento e ir procurar outros. 

 

Para falar do tema da reabilitação para arrendamento turístico em Lisboa, ouvi a opinião do Arq.º Miguel Meira, especialista em Reabilitação em zonas históricas da cidade de Lisboa.

Na sua opinião, e no âmbito da reabilitação de imóveis, verifica-se um crescimento significativo no arrendamento turístico nas zonas históricas da cidade de Lisboa, nomeadamente Baixa, Chiado, Bairro Alto, Príncipe Real, Alfama, Zona Ribeirinha, Beato.

Este modelo de negócio apresenta resultados estimados e comprovados por vários players que consultei, em média temos taxas brutas de 8% a 10% taxas brutas de rentabilidade conforme os índices de ocupação verificados.

É ainda de salientar um crescimento do turismo nas cidades como Lisboa, uma cidade pequena, mas com 900 anos de história para mostrar

A localização do imóvel, é desde logo o fulcro deste investimento complementado com um projeto de Arquitetura com edificado coerente e simultaneamente moderno para imprimir bem-estar ao utilizador.

Porém, é o Mediador Imobiliário que estabelece uma relação de confiança com o investidor, desde o momento em que existe uma partilha de objetivos, e de resultados.

Artigo publicado no blog imobiliário.com.pt