Regresso à construção nova e diversificação de segmentos vão ser vias de dinamização do imobiliário em 2020, diz JLL

Consultora imobiliária apresentou o estudo Market 360º, onde divulga o desempenho do mercado em 2019 e as perspetivas para 2020

 A JLL antecipa um ano de 2020 muito positivo para o mercado imobiliário, sublinhando que o reforço da atividade de construção nova e a diversificação de segmentos e modelos imobiliários serão as principais vias para a dinamização do mercado. A consultora apresentou estas conclusões hoje, durante a divulgação aos jornalistas da edição mais recente do estudo de mercado Market 360º. Além de refletir sobre as perspetivas de evolução do mercado para o novo ano, o documento dá ainda a conhecer os principais indicadores de desempenho referentes a 2019.

“Fechámos uma década de contrastes fortes com um mercado que atinge a sua maturidade em picos históricos. Dois anos consecutivos com mais de €3.000 milhões investidos em imobiliário comercial, com cerca de 200.000 m² de escritórios ocupados e, um número próximo das 180.000 casas vendidas”, começa por notar Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL Portugal. “Acreditamos que o mercado se possa manter nestes patamares, e contamos que 2020 volte a ser mais um ano muito positivo para o imobiliário português”.

“O reforço da construção nova será uma das principais vias para a dinamização do mercado imobiliário este ano, aguardando-se o arranque de projetos estruturantes como são os casos da Feira Popular, Metropolis ou Pedreira do Alvito. Esperamos voltar a ter um “ano de terra”, com investimento no desenvolvimento de terrenos para projetos de habitação, mas também de usos mistos, especialmente fora do centro da cidade e muito a pensar nas famílias portuguesas. Temos que continuar neste caminho de dar resposta à escassez da oferta, que é um dos maiores handicaps do mercado atualmente”, nota o diretor geral da JLL.

“Ao mesmo tempo, há uma tendência de diversificação que vai atravessar o mercado quer em termos de segmentos e conceitos, quer em termos de geografias. Isto é algo que começou a desenhar-se já em 2019 e que é típico de um mercado maduro que procura novos caminhos para se expandir. Os segmentos alternativos e a co-revolution vão dar que falar nos próximos anos, quer como alvos de investimento para rendimento quer como novos modelos de imobiliário que os millennials querem usar cada vez mais. A par destas novidades, também estão a emergir novas formas de captar investimento para o país, como as SIGI, e os promotores e investidores estão atentos a cada vez mais geografias fora de Lisboa e Porto”, explica ainda Pedro Lancastre.

De acordo com o Market 360º, 2020 promete ser um ano de elevada atividade em todos os setores, apesar dos desafios colocados pela limitação da oferta que continua a persistir.

No investimento, Portugal vai manter-se como um dos destinos primordiais dos investidores internacionais, estimando-se um volume de transações próximo dos €2,5 mil milhões. A oferta, sobretudo nos setores mais tradicionais, tende a ser mais escassa, prevendo-se uma crescente dinâmica nos setores alternativos. O segmento de Living, em que se incluem o coliving, residências de estudantes e o arrendamento residencial, serão alvos dos mais atrativos. Mas também devem assistir-se às primeiras transações de forward funding (investimento em ativos ainda em desenvolvimento) no segmento de escritórios, assim como ao crescente interesse pelo Porto. As SIGI prometem ainda dinamizar a indústria este ano, com as primeiras cotadas a dar passo já em janeiro, embora ainda seja prematuro antecipar a extensão do impacto deste novo instrumento.

Nos escritórios, o ano irá exigir criatividade no sentido de encontrar oferta disponível para a procura que não dá sinais de abrandar. Apesar de se verificar maior investimento na promoção de escritórios, o lançamento de projetos tem sido afetado pelos demorados processos de licenciamento, prevendo-se apenas 79.000 m² concluídos este ano. A reabilitação de projetos existentes vai ser uma das formas de disponibilizar oferta mais rapidamente, ao mesmo tempo que os contratos de pré-arrendamento vão continuar a ser uma realidade do mercado.

No retalho, o comércio de rua deverá manter a sua dinâmica, diversificando-se as ruas junto dos principais eixos comerciais de Lisboa e Porto, com novas marcas a surgir em cada vez mais artérias. Nos centros comerciais vai continuar a regeneração da oferta, incluindo a expansão de projetos consolidados como o Colombo ou o Norte Shopping.

Na habitação, será ainda um ano em crescimento, mas menos pronunciado, com os preços das casas a ajustarem especialmente no segmento de usados. A oferta de fogos novos, em zonas fora dos centros prime de Lisboa e Porto, e mercados periféricos destas cidades, vai ganhar escala este ano, dando resposta sobretudo à procura nacional. Mas também o arrendamento começa a ganhar ênfase na habitação, com alguns projetos de raiz a serem já pensados para este fim. Os estrangeiros mantêm-se bastante ativos na compra de casas.

Na promoção, a habitação, sem grandes surpresas, será um dos grande alvos de investimento, com os promotores muito ativos na compra de terrenos para o desenvolvimento de projetos de raíz, com maior dimensão e fora das zonas mais valorizadas. A procura por projetos e terrenos para usos mistos e alternativos também tenderá a crescer. De destacar a crescente preocupação por parte dos promotores com os custos de construção e o atraso nos nos processos de licenciamento.

No setor hoteleiro antecipa-se mais um ano forte para o turismo nacional, com maior diversificação da origem dos turistas e um bom desempenho dos hotéis. No investimento, depois de um ano em que os hotéis foram um segmento estrela nas transações comerciais, é esperado um novo ano de forte atividade, com um impulso especial das SIGI. As novas geografias começam também a fazer parte da estratégia dos investidores, decorrente dos preços elevados na capital e em forte subida na cidade do Porto.

“Novas portas estão a abrir-se para a entrada do mercado numa nova década, num cenário em que Portugal continua a manter-se em alta junto de investidores, promotores, empresas, estudantes e turistas. De certeza que vamos conseguir estar à altura dos desafios e conduzir o setor num caminho sólido de maturidade, assim o país consiga garantir um clima de estabilidade”, termina o diretor geral da JLL.

INDICADORES 2019

ESCRITÓRIOS

• 892 m² de absorção em Lisboa – variação de -6% face a 2018;
• O Prime CBD e o Corredor Oeste foram as zonas mais dinâmicas em 2019, concentrando, cada uma, 26% da absorção anual;
• Disponibilidade do mercado termina 2019 nos 5,4%;
• Os Serviços a Empresas, Consultores e Advogados, e TMT’s & Utilities foram as áreas da procura mais ativas em 2019, com quotas de cerca de 20% cada na absorção anual;
• Renda prime revista em alta – Prime CBD com crescimento de 19% face ao seu anterior ponto máximo, em 2008. Renda em €25/m²/mês.
• Pipeline de nova oferta até 2023 – Mais de 500.000 m². Apenas 79.000 m² virão para o mercado em 2020.

RETALHO

• No retalho, comércio de rua continuou mais dinâmico que os centros comerciais, concentrando 70% das operações de arrendamento de lojas contabilizadas pela JLL em 2019;
• Restauração é uma das áreas de procura mais dinâmica;
• Centros comerciais apostam na renovação e continuam no radar dos retalhistas. Prevista a expansão do Colombo e do NorteShopping para 2020;
• Avenida da Liberdade renasceu, registando o maior crescimento das rendas no comércio de rua em Lisboa de 90€/m²/mês para 110 €/m²/mês;
• Chiado continua a ser a localização mais importante no comércio de rua, com uma renda de 145€/m²/mês;
• Renda prime nos centros comerciais foi de 125€/m²/mês.

INVESTIMENTO

 €240 milhões transacionados em imobiliário comercial – em linha com os €3.356 milhões investidos em 2018, o volume mais elevado desde que há registo;

• Retalho concentra 29% | Escritórios 27% | Alternativos 18% | Hotéis 17%;
• 87% do investimento é internacional;
• Yields prime são de 4,00% quer nos escritórios e no comércio de rua de Lisboa, Nos centros comerciais atingem os 5,00%, no imobiliário industrial e logístico os 6,00% e nos retail parks os 6,25%;
• Perspetiva-se um volume de transações de €2,500 milhões para 2020.

RESIDENCIAL

 Número de casas vendidas em Portugal deverá atingir as 700 unidades, semelhante aos resultados de 2018 (estimativa JLL com base em dados INE);

• Concessão de Crédito à Habitação deverá aumentar cerca de 4% face a 2018, atingindo os €10,2 mil milhões (estimativa JLL com base em dados do Banco de Portugal);
• Os preços das casas em Lisboa e Porto desaceleram as subidas, mas mantêm-se em níveis de 10% e 20%, respetivamente (dados SIR);
• Segmento premium – amostra de vendas realizadas pela JLL
  • 57% das vendas para estrangeiros.
  • Brasil (1º); França (2º) e Reino Unido (3º) são as nacionalidades internacionais mais ativas, contabilizando-se 47 países emissores.
  • Valor prime na Avenida da Liberdade – 10.500€/m

DEVELOPMENT (PROMOÇÃO)

 Em 2019 (dados INE, jan-nov) foram licenciados 3.454 edifícios na Área Metropolitana de Lisboa e 750 no total do país, volumes semelhantes a 2018;

• Destaca-se o regresso da construção nova como via para o crescimento da promoção imobiliária;
• Os projetos de habitação construídos de raiz, com escala e pensados para as famílias portuguesas são os principais alvos de investimento;
• As localizações fora do centro de Lisboa e Porto e as zonas periféricas destas cidades são os destinos preferenciais desta vaga de promoção.

HOTELARIA

• Volume de investimento em ativos hoteleiros (em Portugal) a totalizar €550 milhões, referentes a 11 hotéis num total de 1.950 quartos. Um ano ímpar para este segmento.
• O número de dormidas em Lisboa em 2019 ascendeu a 17,27 milhões (jan-nov 2019 – dados INE);
• RevPar cresce de 99,55 € em Lisboa e diária média de 127,50€ (jan-nov 2019, dados STR);
• Em 2019 abriram 8 novos hotéis em Lisboa, com mais de 700 camas;
• O pipeline de hotéis para os próximos 3 anos em Lisboa é de15 novas unidades no total de 2.110 quartos.

O estudo completo Market 360º – 2019 está disponível neste link.

Sobre a JLL

A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa líder de serviços profissionais especializada em imobiliário e gestão de investimento. A nossa visão é reinventar o mundo do imobiliário, criando oportunidades vantajosas e espaços extraordinários onde as pessoas possam concretizar as suas ambições. Assim, construímos um futuro melhor para os nossos clientes, as nossas equipas e a nossa comunidade. A JLL é uma empresa que integra o índice Fortune 500 com receitas anuais de $16,3 mil milhões, operações em mais de 80 países e uma equipa global de 93.000 profissionais (à data de 30 de setembro de 2019). JLL é a designação e marca comercial registada pela Jones Lang LaSalle Incorporated. Para mais informações, visite www.jll.com